À Jérusalem et Tel-Aviv, les logements anciens dominent désormais les transactions immobilières, dépassant largement les ventes de programmes neufs sur plan. Selon les dernières données du Bureau central des statistiques israélien, cette tendance traduit un basculement progressif du marché, influencé par des facteurs économiques, pratiques et structurels qui modifient en profondeur les choix des acheteurs.

Un marché où l’ancien prend l’avantage

Les chiffres récents confirment une réalité de plus en plus nette : plus de 60 % des logements vendus en Israël sont des biens de seconde main, une tendance particulièrement marquée dans les grandes métropoles comme Jérusalem et Tel-Aviv.

Entre décembre 2025 et février 2026, environ 23 490 logements ont été vendus dans le pays, dont une majorité de logements anciens. En février 2026, 64,3 % des transactions concernaient des biens existants, contre 35,7 % pour les logements neufs.

Cette situation confirme la place dominante de l’ancien sur le marché urbain.Une question de disponibilité immédiate

L’un des principaux facteurs explicatifs réside dans la disponibilité immédiate des logements anciens. Dans un contexte de délais de construction souvent longs, les acheteurs privilégient des biens habitables sans attente.

Les programmes neufs sur plan impliquent généralement plusieurs années avant livraison, ainsi que des incertitudes liées aux retards de chantier ou aux ajustements techniques. Dans des marchés tendus comme Jérusalem et Tel-Aviv, cette contrainte temporelle pèse fortement dans les décisions d’achat.

Un marché du neuf sous pression

Le segment du neuf traverse une période plus difficile. Il représente 37 % des ventes sur la période étudiée et affiche une baisse importante sur un an, proche de 30 %.

Malgré les dispositifs publics d’aide à l’accession, le marché du neuf peine à maintenir son attractivité. Les coûts de construction élevés, la hausse des taux et la complexité administrative freinent une partie de la demande.

De nombreux programmes restent ainsi en attente d’acquéreurs, alimentant un stock important de logements invendus.

Jérusalem et Tel-Aviv, marchés sous tension

Les deux grandes villes concentrent à la fois une forte demande et une part importante de logements neufs invendus. Jérusalem et Tel-Aviv figurent parmi les villes les plus concernées par ce phénomène.

À la fin février 2026, environ 85 920 logements neufs restaient disponibles en Israël, dont près de 30 % dans la seule région de Tel-Aviv. Jérusalem enregistre également un stock élevé, avec plus de 10 000 unités invendues.

Ce déséquilibre illustre un marché actif mais structurellement tendu.

Le rôle du prix et de la localisation

Au-delà des délais, le prix et la localisation jouent un rôle déterminant. Les logements anciens sont souvent situés dans des quartiers centraux établis, proches des services et des infrastructures.

Les programmes neufs, en revanche, sont fréquemment situés en périphérie ou dans des zones en développement. Malgré leur modernité, ils peuvent être moins attractifs en raison de leur éloignement des centres urbains.

Dans des villes comme Tel-Aviv, où la pression immobilière est particulièrement forte, cet écart devient un critère décisif.

Sécurité et visibilité de l’achat

Les acheteurs privilégient également la sécurité et la visibilité. Un logement ancien permet de connaître précisément le bien, son état réel et son environnement immédiat.

L’achat sur plan, même encadré juridiquement, comporte une part d’incertitude. Dans un contexte économique plus volatil, cette incertitude peut peser dans les choix des ménages.

Une tendance de fond durable

Les données de long terme montrent que cette évolution s’inscrit dans une dynamique plus large. Après plusieurs cycles depuis 2021, le marché semble se réorganiser autour d’un nouvel équilibre.

Depuis 2024, les logements anciens affichent une meilleure stabilité, tandis que le neuf connaît un ralentissement plus marqué. Cette divergence suggère un changement structurel des comportements d’achat.

À Jérusalem et Tel-Aviv, la domination des logements anciens ne constitue pas un simple phénomène conjoncturel. Elle résulte d’un ensemble de facteurs économiques, urbains et pratiques qui redéfinissent progressivement le marché immobilier.

Si le neuf reste essentiel au développement urbain, l’ancien s’impose aujourd’hui comme le choix privilégié des acheteurs dans les zones les plus recherchées. Le marché ne s’effondre pas, il se rééquilibre.