Motivés  par une volonté d’assurer un patrimoine immobilier à leurs progénitures, de régler d’éventuels conflits familiaux ou encore, pour des raisons fiscales, les parents sont juridiquement habilités à acquérir un bien immobilier au nom de leurs enfants mineurs.

Bien que ce type de transaction présente des similitudes avec les acquisitions immobilières classiques, il sera nécessaire de prendre plusieurs précautions et de respecter les différentes étapes.

De quelle manière se déroule une transaction immobilière au nom d’un enfant mineur ?

L’approbation du Tribunal
Bien que les parents soient les représentants légaux naturels de leurs enfants mineurs, étant donné qu’une transaction immobilière est une opération d’importance majeure, elle nécessite l’approbation du Tribunal. Le rôle principal du juge sera de s’assurer que la transaction immobilière ne porte pas atteinte aux intérêts de l’enfant mineur concerné et qu’elle est mise en œuvre pour le bien de ce dernier.

De plus, les parents devront fournir au juge les justificatifs de leur solvabilité selon lesquels ils sont financièrement aptes à assumer le paiement des échéances à la Partie venderesse, ainsi que les frais annexes.

Lorsqu’il s’agit de la vente d’un bien immobilier, le juge pourra conditionner la transaction par l’achat d’un autre bien immobilier d’une valeur similaire ou par la détention des fonds de la vente sur un compte séquestre jusqu’à ce que l’enfant atteigne sa majorité.

Le montage fiscal
1. Taxe d’acquisition
Conformément à la loi israélienne relative à l’imposition des transactions immobilières, le foyer fiscal comprend les parents ainsi que leurs enfants mineurs.

En ce sens, le barème de taxe d’acquisition appliqué lors d’une transaction au nom d’un mineur sera identique à celui de ses parents.

En d’autres termes, si les parents sont déjà propriétaires d’un bien immobilier, l’achat d’un second bien au nom de leur enfant sera considéré en tant qu’acquisition à des fins d’investissement et il ne sera pas possible de bénéficier des barèmes de taxe avantageux réservés aux résidents israéliens primo-accédants.

2. Taxe sur la plus-value
À l’instar de la taxe d’acquisition, si la vente du bien immobilier est effectué lorsque l’enfant est mineur, le barème de taxe sur la plus-value appliqué sera identique à celui du foyer fiscal.

En revanche, d’un point de vue fiscal, l’acquisition au nom d’un mineur peut s’avérer être très intéressante dans le cas où les parents sont déjà propriétaires d’un autre bien immobilier et que leur enfant atteint prochainement sa majorité ; le cas échéant, le bien immobilier pourra être acheté lorsque l’enfant est mineur (selon le barème de taxe classique) puis revendu une fois que l’enfant aura atteint sa majorité.

Sous réserve que minimum 18 mois se soient écoulés entre la date d’achat et celle de la vente, et qu’il s’agisse en effet de son seul bien immobilier, le bien pourra être revendu avec une exonération totale de taxe sur la plus-value (au lieu du paiement de la taxe équivalente à 25 % du montant de la plus-value).

3. Les droits de propriété
Étant donné que l’enfant sera inscrit au Cadastre en tant que propriétaire exclusif du bien immobilier, une fois devenu majeur il pourra en disposer comme bon lui semble.

À ce titre, il sera juridiquement libre de mettre le bien immobilier en location, de l’hypothéquer ou de le revendre, sans exiger l’aval de ses parents. De plus, ce bien immobilier pourra faire l’objet d’une saisie en cas de dette qu’il n’aurait pas remboursé ou dans le cadre d’une procédure juridique à  son encontre.

Par conséquent, il sera recommandé de prendre plusieurs précautions afin de préserver les intérêts du jeune propriétaire et ceux de ses parents.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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