Récemment, les constructeurs ont dénoncé le fait que l’indice du coût de la Construction ne reflétait pas les coûts réels ; le comité consultatif se réunira pour discuter de la modification des pondérations et de la composition de l’indice. Sera notamment discutée la façon dont les salaires des travailleurs sont calculés, et leur poids dans l’indice.
La hausse de l’indice affectera les promoteurs immobiliers et devrait également s’étendre aux acheteurs avec une possible rétroactivité.
Le Bureau Central des Statistiques (BCS) se réunira prochainement pour discuter des modifications à apporter à l’indice des intrants de construction (également connu sous l’appellation indice du coût de la Construction) qu’il publie chaque mois.
La discussion aura lieu au sein du comité consultatif du Conseil public des statistiques, qui comprend entre autres, des représentants de la Banque Centrale d’Israël, du ministère des Finances et de la Division de l’économiste en chef du ministère des Finances, de la Construction et du Logement, de l’Association des constructeurs et d’universitaires.
La discussion fait suite aux plaintes des constructeurs, qui ont dénoncé le fait que l’indice du coût de la Construction ne reflétait pas les coûts réels de la construction en Israël. Les conclusions du comité et les changements dans la composition des pondérations de l’indice devraient également affecter les prix des appartements, peut-être même de manière rétroactive.
La principale discussion au sein de la commission devrait porter sur les salaires des ouvriers du bâtiment, qui ont considérablement augmenté au cours de l’année écoulée, principalement à la suite de la décision d’interdire l’entrée des travailleurs palestiniens au lendemain du 7/10/2023.
Le coût de la masse salariale représente 43 % de l’indice
Chaque mois, le BCS publie en même temps que l’indice des prix à la Consommation, le taux de variation de l’indice des prix de la construction résidentielle, commerciale et de bureaux.
L’indice s’intéresse aux variations des prix des matériaux, des produits et des services liés à la Construction ; à noter que la plupart des contrats d’achats sur plans sont indexés à cet indice.Les deux principales composantes de l’indice des prix des intrants de la construction résidentielle, sont les « matériaux et produits » (44 % de l’indice) et la « masse salariale » qui représente 42,8 % de l’indice.
Les niveaux de prix des différentes sections de l’indice sont estimés à l’aide d’un échantillon qui rend compte des fournisseurs, grossistes, importateurs et divers produits usinés, dont les pondérations sont déterminées périodiquement (toutes les quelques années).
Dernièrement, les constructeurs ont demandé aux promoteurs de signer des contrats de construction prédéterminés, dont la majorité du coût sera indexé à l’indice des intrants de construction, dans la mesure où ils estiment que les coûts réels sont beaucoup plus élevés que l’impact de l’indice sur les coûts.
Depuis le début de l’année jusqu’en octobre, l’indice a augmenté de 2,3 %, après une hausse de seulement 2 % l’an dernier. Selon les constructeurs et les professionnels du secteur, les suppléments de paiement au-delà de l’augmentation de l’indice atteignent actuellement jusqu’à 5 % des coûts du projet.
Pour Haim Feiglin, vice-président de l’Association des entrepreneurs et constructeurs israéliens, les failles de la méthode de calcul de l’indice des intrants de construction sont énormes.
Selon lui, « l’indice ne reflète pas l’augmentation concrète des coûts de construction et est déconnecté de la réalité du terrain. Les coûts de main d’œuvre ont augmenté d’au moins 15 % et jusqu’à 40 % au cours des neuf derniers mois seulement ».
« Le comité consultatif a commencé ses travaux avant même le déclenchement de la guerre, mais la question de la main-d’œuvre a refait surface après les événements du 7 octobre », fait savoir le président du comité, le professeur Dani Ben-Shahar, directeur de l’Institut Alrov pour la recherche immobilière à l’Université de Tel Aviv. « La composition des travailleurs du secteur de la construction a radicalement changé depuis et cela devrait se refléter dans l’indice ».
Il a également évoqué la grande importance de l’indice sur le marché immobilier, notamment ses conséquences sur les contrats d’acquisition.
Selon lui, « il ne fait aucun doute qu’il s’agit ici d’une question sensible. L’indice des intrants de Construction a des effets sur les contrats qui ont été signés et pour lesquels seule une partie du montant d’acquisition est soumise à l’indice. Il y a donc une grande attente quant à la décision à venir de la part du comité ».
L’indice est-il susceptible de subir une correction, même rétroactivement ? « C’est LA question », estime Ben-Shahar. « Je ne sais pas quelle sera la décision du comité ; d’une manière ou d’une autre, il devra prendre une décision à ce sujet. Le BCS a mené une nouvelle enquête sur l’indice des intrants de la Construction, les changements qui seront apportés et comment ils seront mis en œuvre. À l’heure actuelle, une discussion interne portant sur l’analyse de la nouvelle enquête est déjà en cours, mais la mise en œuvre ne pourra être acceptée que par décision de tous les membres du comité, après que toutes les voix aient été entendues et comprises ».
La nouvelle enquête porte principalement sur l’évolution des pondérations de l’indice, « d’une manière qui correspond à la réalité actuelle ».
Selon les chiffres de l’Association des entrepreneurs et constructeurs israéliens, le coût de la main-d’œuvre d’un ouvrier du bâtiment a augmenté d’au moins 100 % l’année dernière. Un travailleur palestinien recevrait environ 500 à 600 ILS par jour de travail, contre 1,500 ou plus par jour de travail, pour un travailleur étranger.
Par ailleurs, le quota de travailleurs étrangers est très faible, ce qui créé une pression sur la demande et augmente encore leurs salaires. Le quota actuel est d’environ 20,000 travailleurs étrangers, alors que l’objectif déclaré du gouvernement est de faire venir 55,000 travailleurs du bâtiment de l’étranger.
L’Association estime cependant, que les besoins du marché sont presque le double de l’objectif et s’élèvent à environ 100,000 travailleurs.
La tempête attendue entre les promoteurs et les constructeurs
L’indice des intrants de la construction résidentielle revêt une grande importance dans le secteur immobilier.
Les constructeurs fixent généralement le prix de la construction à l’indice mensuel et, depuis des années, cette indexation a également été intégrée au prix de l’appartement payé par les acquéreurs.
En 2022 a été décidé de réduire l’impact de l’indice du coût de la construction sur le prix d’un appartement, ce-dernier n’étant plus calculé sur l’intégralité du capital restant dû, mais uniquement sur 40 %.
Dans le même temps, après la forte baisse des ventes suite à la hausse des taux d’intérêt cette année-là, de nombreux promoteurs immobiliers ont lancé des opérations visant à doper les ventes, notamment des contrats non-indexés.
En conséquence, les promoteurs et constructeurs ont entièrement pris sur eux ledit indice, dans un environnement à risque particulièrement élevé, notamment en raison d’échéanciers mis en place visant à là aussi doper les ventes.
Quoi qu’il en soit, la modification des pondérations de l’indice des intrants de la construction devrait provoquer un tollé et une opposition parmi les constructeurs qui signent des contrats indexés à cet indice avec les promoteurs, dont certains ne parviennent pas à répercuter la même augmentation de prix sur les acheteurs eux-mêmes.
L’association des promoteurs et constructeurs israéliens salue cette initiative, estimant « qu’une injustice a été corrigée. Nous saluons la décision d’entamer le processus d’ajustement de l’indice à la réalité du terrain, tout particulièrement la situation de la main d’œuvre depuis le 7 octobre ; l’association continuera à œuvrer à ce que l’indice reflète correctement la situation de l’industrie ».
