Le marché immobilier israélien connaît une situation exceptionnelle : plus de 83 000 logements neufs restent invendus, un chiffre jamais atteint dans l’histoire récente. Entre construction continue et lenteur des ventes, cette accumulation révèle des déséquilibres structurels qui impactent promoteurs, acheteurs et politiques publiques.

Un stock de logements neufs sans précédent

Le marché immobilier en Israël traverse actuellement une phase atypique. Selon les données de l’Office central des statistiques israélien, le nombre de logements neufs disponibles à la vente a atteint 83 500 unités, un record historique.

Ce chiffre représente une augmentation spectaculaire au cours des cinq dernières années, et bien que certaines mesures indiquent une légère diminution temporaire, la tendance reste préoccupante.

Ce stock comprend essentiellement des logements mis sur le marché mais encore invendus, reflétant la demande réelle et non des projets planifiés ou réservés pour des échanges internes. Il s’agit donc de biens réellement accessibles aux acheteurs potentiels.

Composition et état du stock

La majorité de ces logements sont encore en construction ou en projet, ce qui signifie que peu d’entre eux sont achevés et prêts à accueillir des occupants. Cette situation crée une dynamique paradoxale : bien que l’offre soit abondante, elle n’est pas immédiatement mobilisable pour répondre aux besoins des ménages.

Ce phénomène n’est pas nouveau mais atteint un niveau inédit. Depuis 2022, la croissance du stock n’a cessé de s’accélérer, établissant des records sur plus de vingt-cinq ans de suivi statistique.

Cette accumulation soulève des questions sur la planification urbaine, la régulation du marché et les stratégies des promoteurs.

Pourquoi les promoteurs continuent-ils de construire ?

Malgré ce surplus, la construction se poursuit. Trois facteurs principaux expliquent ce comportement :

     1- Programmes de logements subventionnés : certaines politiques publiques incitent ou obligent les promoteurs à construire des logements même en période de faible demande globale. Ces programmes visent à soutenir la croissance urbaine et à répondre à des objectifs sociaux, mais peuvent provoquer une offre excédentaire.

     2- Engagements contractuels et projets de rénovation : de nombreux promoteurs sont engagés dans des projets de reconstruction urbaine, de densification ou de rénovation, dont la suspension entraînerait des pénalités financières importantes.

     3- Ventes anticipées (pre-sales) : les promoteurs démarrent souvent la construction dès qu’un nombre minimum de logements est réservé à l’avance, garantissant un flux de revenus mais contribuant également à l’accumulation du stock.

Conséquences pour les différents acteurs du marché

Cette situation affecte distinctement les promoteurs, les acheteurs et le marché en général. Les promoteurs font face à des ventes lentes et à une accumulation coûteuse de biens invendus, ce qui peut fragiliser leur trésorerie.

Les acheteurs fortunés peuvent profiter de négociations avantageuses, tandis que les ménages moyens et jeunes couples restent confrontés à un marché difficile, caractérisé par des prix élevés et une disponibilité limitée dans certaines zones.

Le stock actuel représente l’équivalent de 29 mois de ventes, selon les taux de commercialisation actuels, et sa valeur est estimée à environ 215 milliards de shekels. Ces chiffres illustrent l’ampleur du déséquilibre entre l’offre et la demande.

Répartition géographique et impacts locaux

Certaines villes sont particulièrement touchées par ce phénomène. Tel-Aviv, Jérusalem, Bat Yam, Netanya et Ashdod concentrent une grande partie des logements invendus, reflétant des déséquilibres régionaux dans l’urbanisation et la demande.

La persistance de ce stock peut influencer les politiques locales, notamment en matière de planification urbaine et d’incitations à l’achat.

Un marché sous tension

Le marché immobilier israélien illustre comment offre abondante et ventes lentes peuvent coexister dans un contexte complexe, marqué par des politiques publiques, des engagements financiers et des dynamiques urbaines.

La situation actuelle invite à une réflexion sur la régulation du marché, l’adaptation des projets de construction et les moyens d’équilibrer l’offre et la demande pour assurer une croissance durable et accessible à tous.