La location de courte durée via Airbnb et Booking s’invite de plus en plus dans les stratégies de valorisation du patrimoine immobilier en Israël. Mais son développement se heurte parfois à l’opposition des copropriétaires, notamment dans les immeubles résidentiels. Une récente décision rendue à Haïfa pourrait toutefois renforcer la position des propriétaires souhaitant louer leur appartement pour de courts séjours. Si elle ne constitue pas un droit général à la location touristique, elle apporte un éclairage particulièrement intéressant sur l’interprétation des règlements de copropriété.

Une décision qui pourrait faire jurisprudence

Proposer son appartement sur Airbnb ou Booking peut constituer une source de revenus intéressante pour un propriétaire, notamment lorsque le bien bénéficie d’un emplacement recherché. Pourtant, cette possibilité reste parfois contestée au sein des copropriétés israéliennes.

C’est précisément ce qui s’est produit dans un immeuble de 23 appartements situé dans le quartier de Bat Galim, à Haïfa. Cinq propriétaires avaient choisi de proposer leurs logements à la location de courte durée sur Airbnb et Booking.

Douze autres copropriétaires se sont opposés à cette pratique et ont saisi la superviseure des copropriétés de Haïfa afin d’obtenir son interdiction. Selon eux, la rotation fréquente des occupants pouvait modifier la nature résidentielle de l’immeuble et entraîner davantage de nuisances dans les parties communes.

La question était donc de déterminer si le règlement de copropriété permettait effectivement une telle utilisation des appartements.

Que signifie réellement « usage résidentiel » ?

Les copropriétaires opposés aux locations de courte durée s’appuyaient notamment sur le règlement de l’immeuble, qui prévoyait une utilisation des appartements destinée au « logement ».

Selon leur interprétation, cette formulation devait exclure les locations touristiques de quelques jours ou de quelques semaines, considérées comme différentes d’une occupation résidentielle classique.

Les propriétaires concernés ont défendu une position différente. Ils ont notamment fait valoir que la possibilité d’une utilisation à caractère hôtelier avait été évoquée dès la conception et la commercialisation du projet.

Cet élément s’est révélé déterminant dans l’analyse du dossier. La superviseure des copropriétés, Yael Leibovitz, a finalement rejeté la demande visant à mettre fin aux locations de courte durée.

Son raisonnement repose notamment sur la nécessité de rechercher la volonté réelle des parties au moment où les documents contractuels ont été établis. Le terme « logement », pris isolément, ne suffisait donc pas nécessairement à interdire les locations de courte durée.

Une décision importante pour les propriétaires

L’intérêt de cette décision dépasse largement le seul cas de cet immeuble de Haïfa.
Elle rappelle qu’un règlement de copropriété doit être interprété en tenant compte de son contexte et, lorsque cela est possible, de l’intention initiale des parties. Pour les propriétaires, cette approche peut ouvrir une marge de manœuvre supplémentaire lorsqu’ils souhaitent diversifier l’exploitation de leur patrimoine immobilier.

La possibilité de choisir entre une location traditionnelle à long terme et une location de courte durée peut en effet représenter un avantage important. Elle permet au propriétaire d’adapter sa stratégie en fonction de la demande, de la saisonnalité et de l’évolution du marché.

Cette flexibilité peut être particulièrement intéressante dans les secteurs touristiques ou dans les quartiers bénéficiant d’une forte attractivité, comme Bat Galim, situé à proximité immédiate de la mer.

Airbnb, un levier supplémentaire de valorisation

L’essor des plateformes comme Airbnb et Booking a profondément modifié les possibilités offertes aux propriétaires immobiliers. Un appartement n’est plus nécessairement destiné à un seul mode d’exploitation pendant toute sa durée de détention.

Pour un investisseur, la location de courte durée peut ainsi constituer un levier supplémentaire de valorisation, sous réserve de respecter les règles juridiques, fiscales et réglementaires applicables.

Cette possibilité peut également apporter davantage de souplesse à un propriétaire qui souhaite conserver ponctuellement l’usage de son appartement tout en générant des revenus le reste du temps.

Dans une stratégie patrimoniale, cette capacité à adapter l’exploitation d’un actif peut constituer un véritable atout. Elle doit toutefois être évaluée au cas par cas, notamment en fonction de la localisation du bien, de la demande locative et des règles propres à l’immeuble.

Une décision encourageante, mais pas un blanc-seing

Il serait néanmoins prématuré de considérer cette décision comme une autorisation générale de louer tous les appartements israéliens sur Airbnb.

Chaque immeuble possède ses propres documents juridiques et son propre contexte. Le règlement de copropriété, les contrats de vente, les documents du projet immobilier ou encore les engagements pris lors de la commercialisation peuvent notamment être déterminants.

Par ailleurs, la décision rendue à Haïfa fait encore l’objet d’une contestation. Les copropriétaires opposés aux locations ont engagé une procédure devant le tribunal de district et cherchent également à modifier le règlement de copropriété.

La prudence reste donc de mise pour les propriétaires et les investisseurs.

Un signal positif pour le marché immobilier israélien

Malgré ces réserves, cette affaire constitue un signal intéressant pour les détenteurs d’un patrimoine immobilier en Israël.
Elle montre surtout que la question de la location de courte durée ne peut pas être tranchée uniquement par une lecture restrictive d’un règlement de copropriété. Le contexte de l’acquisition, les intentions initiales des parties et les caractéristiques propres au projet peuvent également être pris en considération.

Pour les investisseurs, cette évolution souligne l’importance d’analyser les possibilités d’exploitation d’un bien avant son acquisition. La localisation, le potentiel locatif et le cadre juridique doivent désormais être considérés ensemble afin d’évaluer véritablement la capacité d’un actif à créer de la valeur.

La décision de Haïfa pourrait ainsi contribuer à faire évoluer le débat sur la place d’Airbnb et de la location courte durée dans l’immobilier résidentiel israélien. Elle ne bouleverse pas encore les règles du marché, mais elle pourrait offrir aux propriétaires un argument supplémentaire pour défendre leur liberté d’exploitation et, par conséquent, la capacité de leur patrimoine immobilier à s’adapter aux nouvelles opportunités du marché.