L’acquisition d’un bien immobilier est une opération jonchée d’étapes importantes et complexes qui se succèdent.
Dès que le choix du futur acquéreur s’est porté sur le bien immobilier correspondant à ses attentes et à son budget, il lui
incombe d’entamer les démarches juridiques afin de procéder à l’acquisition.

Le bon déroulement de ces étapes est destiné à garantir, tant à l’acquéreur qu’à la Partie venderesse, que le transfert des droits de propriété du bien immobilier se déroule sans encombres.
Quelles sont les étapes d’une acquisition immobilière de seconde main ?

Les vérifications techniques préalables.
Bien qu’en apparence un bien immobilier peut parfaitement correspondre aux attentes d’un futur acquéreur, il s’avère que la visite de ce dernier par un expert permet de déceler d’éventuels vices cachés et divers problèmes de construction, tels que de l’humidité, des matériaux défectueux, etc…
Le rapport de l’expert permettra de confirmer que le prix de vente proposé correspond aux prix du marché et à la valeur réelle du bien.

Les vérifications juridiques préalables.
Cette étape est destinée à confirmer que le bien immobilier sélectionné n’est pas sujet à des problèmes juridiques majeurs. Notamment, il incombera à l’acquéreur de s’assurer de la conformité et de la légalité du bien immobilier, de prendre connaissance de l’identité des propriétaires et des éventuels ayants droit du bien ainsi que de confirmer que ces derniers ont obtenu toutes les autorisations municipales nécessaires exigées.
Par ailleurs, il conviendra de confirmer que le bien ne comporte pas de constructions illégales et qu’aucune procédure à l’encontre du vendeur n’est en cours à cet égard.

La négociation des termes du contrat.
Dès réception de l’ébauche du contrat, généralement transmise par l’avocat de la Partie venderesse à celui de l’acheteur, une correspondance va être établie entre les 2 conseils afin de parvenir à un consensus quant aux termes juridiques.
Lorsque ces négociations se prolongent, les parties peuvent décider de signer une promesse de vente destinée à les engager temporairement jusqu’à la signature définitive.
Hormis les questions juridiques, cette période de négociations est également le bon moment pour parvenir à un accord quant aux conditions commerciales, telles que le prix de vente définitif et l’échéancier.

L’élaboration du montage financier.
Parallèlement aux investigations techniques et juridiques, il incombera au futur acquéreur d’élaborer le montage financier de la transaction préalablement à la signature du contrat.
Pour ce faire, il conviendra de solliciter un établissement bancaire afin de contracter un prêt immobilier.
L’établissement bancaire effectuera une analyse du dossier du client selon deux critères principaux : la solvabilité de ce dernier, ainsi que la nature juridique du bien dont il projette l’acquisition.
La signature du contrat d’acquisition en Israël est définitive et ne permet généralement pas à l’acquéreur de se rétracter.
Par conséquent, il sera primordial pour le futur acquéreur d’anticiper ces démarches et de les effectuer lors de la période des négociations antérieure à la signature.

La signature du contrat.
Lorsque les parties se sont mises d’accord quant aux termes juridiques ainsi qu’aux conditions commerciales de l’ébauche de contrat, elles se rencontrent afin de signer le contrat d’acquisition. La ratification de cet acte par le vendeur et l’acheteur est l’expression de leur volonté commune de procéder à la transaction.
À compter de cette date, les Parties ont l’obligation de se conformer aux termes du contrat et l’acquéreur procède au premier paiement à l’attention du vendeur, qui sera détenu en séquestre par l’avocat de ce dernier.

L’inscription de la note cadastrale.
La signature du contrat est suivie par l’inscription d’une note cadastrale en faveur de l’acquéreur. Dès que cette inscription a été effectuée, le vendeur sera autorisé à encaisser sur son compte bancaire personnel le premier paiement de l’acheteur qui était détenu en séquestre chez son avocat.

Les démarches fiscales.
Lors d’une transaction immobilière, le vendeur et l’acquéreur sont respectivement soumis à la taxe sur la plus value et la taxe d’acquisition. Au cours des trente jours suivant la signature du contrat ils devront, séparément ou communément, déclarer la transaction à l’administration fiscale puis procéder au paiement.

Le paiement des échéances fixées dans le contrat.
L’une des clauses essentielles du contrat d’acquisition est le respect par l’acquéreur des échéances convenues entre les Parties.
Ces paiements seront également destinés, le cas échéant, à lever l’hypothèque du vendeur inscrite sur le bien immobilier. Le dernier paiement fixé aux termes de l’échéancier du contrat sera détenu en séquestre par l’avocat du vendeur jusqu’à obtention par ce dernier du quitus délivré par la municipalité ainsi que celui délivré par l’administration fiscale, attestant qu’il n’a pas de dettes.

La remise des clefs.
À la date stipulée dans le contrat d’acquisition et à la condition que l’intégralité du montant d’acquisition lui ait été payée, le vendeur remet les clefs de l’appartement à l’acquéreur ainsi que les éléments juridiques nécessaires à l’inscrire en tant que propriétaire au Cadastre.
Les Parties devront également prendre note de la consommation figurant sur les compteurs d’eau et d’électricité et informer les différentes institutions du changement de propriétaire.

L’inscription en tant que propriétaire.
L’étape ultime de la transaction immobilière est l’inscription de l’acquéreur en tant que propriétaire au Cadastre.
Cette inscription est destinée à lui garantir ses droits et à disposer librement de son bien immobilier.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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