Les retards de livraisons de biens immobiliers achetés en état futur d’achèvement sont de plus en plus répandus en Israël et ont conduit le législateur israélien à modifier la loi de 1973 relative aux acquisitions immobilières en infligeant des sanctions financières au promoteur lorsque son retard excède 60 jours.
Afin de garantir les intérêts de l’acquéreur, la loi israélienne prévoit que les indemnités lui seront payées par le promoteur à la fin de chaque mois de retard.

Ces dispositions sont destinées à octroyer à l’acquéreur lésé une aide financière suffisante afin de lui permettre de faire face aux frais et dépenses liés au retard de livraison.

L’acquéreur peut-il accepter de percevoir une indemnité moindre que celle prévue par la loi ?
Dans le cadre d’une décision de justice rendue par la Cour des petites créances de la ville de Beer Sheva, le tribunal a statué que le montant des indemnités de retard fixé par la loi est imposé aux Parties quels que soient leurs accords contractuels.
Par conséquent, en cas de discordance entre le montant fixé par la loi et celui stipulé dans le contrat d’acquisition, c’est le plus élevé des deux qui sera déterminant.
De plus, les Parties ne seront légalement pas habilitées à convenir contractuellement de délais de paiement ou de montant inférieurs à ceux prévus par la Loi.

Cependant, le tribunal a explicitement distingué la période de retard occasionnés par le constructeur, pour laquelle des indemnités doivent obligatoirement être payées et celle due aux aléas de la construction, indépendants de la volonté de ce-dernier, tels que des précipitations abondantes, des impératifs sécuritaires, un retard dans l’importation de matériaux, une grève générale, etc…

Une modification des plans par l’acquéreur peut elle engendrer un report indéterminé de la date de remise des clefs de l’appartement ?
Lorsque l’acquéreur souhaite modifier les plans de son futur appartement, l’élaboration ainsi que la mise en œuvre des modifications demandées occasionnent régulièrement un retard de livraison.
Dans une décision rendue par la Cour suprême israélienne en février 2016, cette dernière a estimé que le report de la date de remise des clefs est un acte légal mais n’exempte pas pour autant le promoteur de l’obligation de respecter les nouveaux délais fixés.
Par conséquent, lors de la signature de l’avenant relatif aux modifications des plans, il incombera au promoteur de définir avec l’acquéreur quelle sera précisément la nouvelle date de remise des clefs. Conformément aux termes de la Loi, passés 60 jours à compter de cette date, le promoteur sera contraint de payer des indemnités de retards à l’acquéreur.
En effet, le promoteur n’est pas habilité à reporter la date de remise des clefs pour une durée indéterminée.

En conclusion
La rédaction des termes du contrat d’acquisition d’un appartement acheté sur plans ainsi que l’ensemble des vérifications juridiques préalables s’avèrent indispensables afin de prendre toutes les précautions nécessaires et d’éviter que des clauses abusives, voire illégales, y soient insérées.
Le système juridique israélien, tant par le biais de sa législation que de sa jurisprudence, tend à protéger les intérêts de l’acquéreur dans ses rapports parfois déséquilibrés avec les promoteurs immobiliers.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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