Lors de l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), il est fréquent que des défauts de construction soient constatés. Bien qu’il incombe au promoteur de se charger de leur réparation, lorsque ce-dernier se décharge de ses obligations légales et contractuelles, l’acquéreur n’a d’autre choix que de l’assigner devant un Tribunal compétent.
Hormis la perte financière causée à l’acquéreur, est-il possible de réclamer également une compensation en raison du préjudice moral occasionné ?
L’Article 13 de la loi israélienne relative aux infractions contractuelles stipule que lorsque la violation des termes d’un contrat par l’une des Parties a pour conséquence de provoquer un préjudice autre que financier, le Tribunal compétent sera habilité à contraindre cette dernière à verser une indemnité, dont le montant sera déterminé selon les circonstances.
Afin de statuer plus précisément quant aux circonstances qui justifieront le paiement d’une compensation financière, la jurisprudence israélienne a défini plusieurs critères selon lesquels le Juge en charge d’un dossier de ce type devra émettre sa décision :
Le type de bien immobilier. Le juge devra prendre en considération les différences inhérentes à un bien destiné à l’habitation, un bien commercial ou autre.
Le type de défauts de construction constatés et leur ampleur ainsi que leurs conséquences sur la vie quotidienne dans le bien immobilier.
Le comportement des Parties préalablement au dépôt de la plainte. Il conviendra que le Juge prenne connaissance des différents échanges entre les Parties à partir de la date à laquelle les défauts ont été constatés et jusqu’au jour du dépôt de la plainte. Il conviendra alors d’estimer dans quelle mesure chacune des Parties a rempli ses obligations et fait preuve d’honnêteté et de bonne volonté.
Le montant estimé de la réparation des défauts de construction.
En dépit des quatre critères cités ci-dessus, il incombera au juge de déterminer le montant de la compensation de telle sorte à ce qu’il soit raisonnable.
Les décisions de justice émises à l’issue des différentes plaintes relatives à des défauts de construction démontrent que la position du Tribunal n’est pas prévisible et qu’elle est variable selon les différents cas de figure.
À titre d’exemple, le Tribunal s’est montré davantage indulgent lors d’un cas au cours duquel la souffrance des propriétaires du bien avait été particulièrement rude. Pareillement, lors d’une assignation déposée contre un promoteur immobilier par des propriétaires qui avaient été contraints de quitter leur appartement et de se loger ailleurs en raison des défauts de construction, le Tribunal s’est montré ferme et a estimé que le relogement constituait un préjudice important.
Cependant, certains cas s’illustrent par la discordance entre les défauts occasionnés et la compensation en raison du préjudice moral réclamée. Notamment, lorsque le propriétaire ne procède à aucune démarche durant des années avant de déposer plainte, il conviendra de fournir au Tribunal des raisons convaincantes quant à sa passivité.
En conclusion.
La décision du Tribunal de contraindre un promoteur immobilier au paiement d’une compensation financière au propriétaire lésé en raison d’un préjudice moral dépend de circonstances précises.
Par conséquent, il conviendra de solidement préparer le dossier en amont et de faire preuve de réactivité face aux agissements du promoteur et ce, dès réception des clefs du bien immobilier.
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Maître Yonathan TSADIKA
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