L’expert immobilier a une mission primordiale dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un bien de seconde main ou d’un lot acheté en état futur d’achèvement.

Ses prérogatives sont larges et son expertise permet d’apporter des réponses importantes préalablement à la signature du contrat ou lors de la remise des clefs.

Sa mission est fréquemment destinée à l’estimation de la valeur vénale d’un bien, la vérification de l’état des infrastructures et des installations de celui-ci ou l’analyse d’un dysfonctionnement particulier, tel que des infiltrations d’eau.

Quel est le rôle de l’expert immobilier ?
Quels sont les éléments contenus dans son rapport d’expertise ?
Selon sa formation, l’expert immobilier sera habilité à remplir différents types de missions.

Le repérage de dysfonctionnements
Préalablement à l’acquisition d’un bien de seconde main ou lors de la livraison par le promoteur d’un lot acheté en état futur d’achèvement, le rôle de l’expert, qui le cas échéant est généralement titulaire d’un diplôme d’ingénieur, est de vérifier l’existence de dysfonctionnements ou de vices de construction.

Cette vérification peut être générale ou spécifique à un domaine particulier, tel que :

• Les installations électriques et notamment le contrôle des infrastructures électriques intérieurs et extérieures et la vérification de leur conformité avec les normes en vigueur en Israël ;
• Les recouvrements intérieurs et extérieurs et notamment la vérification de la qualité et de la pose du carrelage, la recherche de fissures ou de défauts au niveau des joints, etc.
• L’étanchéité du toit, des salles de bain, terrasses et balcons, fenêtres, etc.
• En cas d’infiltrations d’eau : la recherche de l’origine de l’infiltration, par exemple à l’aide d’une caméra thermique et d’autres appareils spécifiques.

Dans son rapport, l’expert déterminera les défauts constatés et pourra estimer le coût des réparations.

L’estimation de la valeur d’un bien
La valeur réelle d’un bien immobilier varie notamment selon son emplacement (ville, quartier, rue, étage), son orientation, sa surface, ses composants et ses améliorations. Le rôle de l’expert est de déterminer objectivement la valeur du bien, indépendamment du prix convenu entre les Parties et mentionné dans le contrat. Cette évaluation est principalement destinée à permettre au futur acheteur de situer son offre en comparaison avec les prix du Marché.

De plus, ce type d’expertise est généralement exigé par la banque hypothécaire de l’acheteur lors de l’acquisition d’un bien immobilier de seconde main. De fait, le pourcentage de financement sera déterminé sur la base de la valeur la plus basse entre celle figurant dans le rapport de l’expert et le prix figurant dans le contrat d’achat.

La vérification physique et juridique d’un bien
Le rôle de l’expert consiste également à s’assurer que le bien immobilier a été construit conformément  aux plans déposés à la municipalité et autorisés par cette dernière. Il conviendra de consulter les plans d’aménagement du territoire et de prendre connaissance des termes du permis de construire. De plus, l’expert analysera le certificat de conformité (appelé en hébreu : « Tofess 4 ») et le certificat de fin de travaux (appelé en hébreu : « Tofess 5 ») délivrés par la municipalité.

Ainsi, l’expert sera en mesure d’attester que le bien immobilier a bien été construit conformément aux autorisations reçues.

Lorsqu’il s’agit d’un bien de seconde main, l’expert pourra confirmer que le vendeur n’a pas procédé à des constructions illégales.

Le cas contraire, si des constructions illégales sont constatées, il conviendra de régulariser la situation dans les plus brefs délais ou d’estimer le coût des aménagements pour ce faire. S’il s’agit de modifications mineures la régularisation auprès de la municipalité ou la remise en état pourra s’effectuer relativement rapidement. Cependant, lorsqu’il est question de modifications importantes les démarches seront généralement plus longues et plus couteuses.

 Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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