Un contrat d’acquisition uniforme et unique en matière de VEFA [ndlr : Vente En voie Future d’Achèvement autrement dit achat face au promoteur] raccourcirait considérablement les délais nécessaires à la signature du contrat d’acquisition et serait bénéfique à toutes les parties.
Certaines corrections ont dernièrement été apportées à la législation régissant les VEFA ; pourquoi n’a t’il pas également été prévu un contrat d’acquisition unique aux termes de cette dernière ?
Il existe depuis 40 ans des associations de consommateurs en Israël qui influe notamment sur le VEFA notamment par le biais d’imposer que les fonds investis soient garantis (suivi bancaire et garanties bancaires d’un projet immobilier) ou encore un cahier des charges précis, des compensations prévues en cas de retard de livraison, ainsi qu’une obligation de délai en matière d’affectation des lots.
Bien qu’elle ait subi nombre de changements et corrections au cours de ces-dernières années, la législation légiférant le VEFA reste archaïque et ne comprend toujours pas l’obligation d’un contrat d’acquisition unique.
Il s’agit en effet, et à priori, du contrat le plus important qu’une personne signera dans sa vie.
L’on aurait donc pu attendre dans les dernières corrections apportées, que le législateur initie la rédaction d’un contrat d’acquisition unique, car la situation actuelle comporte des carences, notamment de transparence, mais également de protection en défaveur de l’acquéreur.
Il n’en fut rien.
Ce contrat uniforme tel que proposé, devrait comprendre des directives claires en matière de garanties bancaires, mais également en matière de malfaçons avec l’obligation pour le promoteur de les réparer. Y seraient également prévues des pénalités claires en cas de retards dans la livraison ou encore dans l’affectation des lots, mais également une obligation de mettre à disposition un cahier des charges plus clair – l’actuel est quasi-inaccessible aux profanes – comprenant de façon claire le nombre de prises électriques, ce qui est prévu en cas de casse de carrelages, le coût des matériaux en cas de changement, etc…
Un tel contrat permettrait de sécuriser l’acquéreur, mais également une économie de temps considérable perdu actuellement dans des négociations fleuves entre les conseils des différentes parties. De fait, à quoi bon perdre du temps à négocier des clauses qui sont de toute façon déjà prévues par la loi aux termes de la législation régissant les VEFA ?
Ce contrat unique et précis, notamment dans les termes du cahier des charges, a d’autant plus son importance, sur fond de changement des attentes des consommateurs : il est de plus en plus courant que les acquéreurs veuillent déplacer des murs ou encore modifier la salle de bain ou la cuisine, rajouter des prises électriques, etc…. sans que ces points ne soient clairement prévus aux termes du contrat et se transforment donc en points de désaccords et de discordes entre les promoteurs et les acquéreurs.
Ces-derniers se retrouvent donc souvent à plier face au promoteur et accepter que la livraison soit repoussée d’au moins trois mois, afin que le promoteur exécute les changements demandés, sans parler de la facture…. et sans que ces deux points – les délais et les coûts – ne soient justifiés.
L’importance de ces contrats uniques se retrouvent également dans les nouveaux types de constructions ayant vu le jour, que ce soit les TAMA 38 ou les TAMA 38/2 – ou assimilés.
Le TAMA 38 prévoit le renforcement des fondations du bâtiment existant et objet du projet en contre-partie duquel les propriétaires cèdent leurs droits sur le toit en faveur du promoteur qui y construira un ou deux étages afin d’amortir les coûts et tirer un bénéfice.
Le TAMA 38/2 est la destruction puis reconstruction de l’immeuble aux normes et avec plus d’étages, représentant l’amortissement du coût des travaux et le bénéfice du promoteur.
Il conviendra donc pour les deux de parler de délais, pour le premier de prévoir aux termes du contrat que les droits des actuels propriétaires soient préservés, pour le second, de préserver les propriétaires quittant leur appartement et devant en recevoir un nouveau – en quel cas les attentes du contrat unique seront les mêmes que celles du VEFA, notamment en terme de cahier des charges.
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