Depuis le début de la période de pandémie du virus Covid-19, le gouvernement israélien a décrété que les professions liées à la construction seraient considérées comme faisant partie intégrante des secteurs essentiels de l’Économie et ne seraient pas soumis à la plupart des restrictions imposées aux autres domaines d’activité.

Néanmoins, en dépit de ces mesures, des retards de livraison d’appartements dans des projets neufs sont fréquemment constatés par les acquéreurs.

Quelles sont les circonstances justifiants un retard de livraison sans que le promoteur ne soit astreint au paiement d’indemnités à l’acquéreur ?

La loi relative aux acquisitions immobilières prévoit que tout retard de livraison de plus de 60 jours contraindra le promoteur au paiement d’indemnités de retards à l’acquéreur.
Afin d’équilibrer le rapport de force entre les Parties, le législateur a également fixé le montant de ces pénalités et leur échéance de paiement à la fin de chaque mois de retard.

Cependant, la loi israélienne stipule également que les termes du contrat d’acquisition pourront comprendre une clause en vertu de laquelle en cas de retard conséquent à un cas de force majeur indépendant de la volonté du promoteur, ce retard ne sera pas comptabilisé et le promoteur sera donc exempté du paiement d’indemnités.

L’usage en droit israélien est de faire figurer ce type de clause dans tous les contrats d’acquisitions d’appartements en état futur d’achèvement étant donné qu’il ne serait pas légitime d’imputer au promoteur un retard qui n’est pas de son fait.

Toutefois, la jurisprudence israélienne a tranché qu’il convient démontrer une relation de cause à effet entre l’événement de force majeure et le retard du chantier de construction.
Dans le cas où le motif de force majeure est avéré mais qu’il n’influe pas directement sur l’évolution des travaux de construction, le promoteur ne pourra pas prétendre que son retard de livraison est lié à cet événement.

Quelques exemples de cas de force majeure.

La situation sécuritaire.
En cas de guerre ou d’opération militaire de grande envergure, le pays se trouve généralement immobilisé étant donné que de lourdes contraintes sont imposées à la population : obligation par la Garde républicaine de l’armée de rester dans des abris, fermeture des établissements scolaires, et rappel sous les drapeaux de milliers de civils réservistes.
Le cas échéant, la majorité des secteurs de l’Économie sont touchés et les retards de livraison d’appartement peuvent en être la conséquence.

La situation sanitaire.
La propagation de la pandémie de Covid-19 au cours de ces derniers mois a conduit le gouvernement à décréter des périodes de confinement général obligatoire et à limiter les déplacements et les activités commerciales.
De plus, des répercussions de la situation internationale sont constatées au niveau national, notamment avec des retards de réception des importations venant de pays sévèrement touchés tels que la Chine ou l’Italie. Pourtant, au regard des premiers dossiers traités à ce jour par la jurisprudence, il apparaît que les tribunaux ne se précipiteront pas pour approuver des retards exemptés du paiement de pénalités par le promoteur à l’acquéreur et que chaque dossier sera examiné au cas par cas.

Une grève partielle ou générale.
L’immobilisation de la plupart des secteurs de l’Économie suite à un décret de grève général ou de certains secteurs liés au domaine de la construction par une grève partielle pourront justifier d’un retard de livraison indépendant de la volonté du promoteur.

Quelques exemples d’événements qui ne sont pas considérés comme cas de force majeure.

Les modifications des plans de l’appartement.
Lorsque l’acquéreur souhaite modifier les plans de son futur appartement, l’élaboration par les architectes, les consultations avec les prestataires et conseillers professionnels ainsi que la mise en œuvre de ces modifications demandées sont la cause d’un retard de livraison indépendant de la volonté du promoteur.
Par conséquent, ce retard ne saurait être indemnisé.

Les retards de paiement par l’acquéreur.
L’obligation du promoteur de livrer l’appartement à la date prévue par le contrat est généralement conditionnée par une clause de réciprocité et d’obligation pour l’acquéreur de respecter ses engagements contractuels.
En ce sens, en cas de violation contractuelle, par exemple lors d’un retard de paiement, le promoteur pourra justifier le report de la date de livraison de l’appartement.

Les aléas administratifs liés à l’obtention du permis de construire.
L’obtention du permis de construire n’est pas toujours une tâche aisée pour le promoteur qui doit se conformer aux exigences de la municipalité et faire approuver le projet par différentes commissions.
Néanmoins, la jurisprudence israélienne a statué que la responsabilité d’un retard de livraison occasionné par les délais, parfois relativement longs, nécessaires à l’obtention du permis de construire, incomberait au promoteur.
Par conséquent, ce dernier aura l’obligation de verser des indemnités à l’acquéreur et la raison du retard ne sera pas considéré comme étant un cas de force majeure, bien que cela soit indépendant de sa volonté.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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