Lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, le calcul de la surface de celui-ci est une donnée fondamentale permettant de déterminer son prix au mètre carré et sa délimitation.
Néanmoins, la définition de la surface est sujette à diverses définitions et interprétations.
De ce fait, il est fréquent de constater des écarts de surfaces non négligeables entre la surperficie réelle et celle mentionné dans les différents documents relatifs à un bien immobilier, tels que l’extrait du Cadastre, le permis de construire ou les factures de la taxe municipale (appelée en hébreu « Arnona »).
De quelle manière se calcule la superficie d’un bien immobilier ? Quelle est sa définition ?
Dans le passé, l’inscription des surfaces de biens immobiliers au Cadastre s’effectuait de manière aléatoire, sans respecter des règles uniformes pour l’ensemble du pays.
Par conséquent, il était fréquent de constater des différences importantes entre la surface réelle et celle inscrite au Cadastre.
Tandis que dans certains cas la surface de l’appartement comportait uniquement les zones habitables, exceptées les terrasses, dans d’autres cas, le calcul s’effectuait selon le processus inverse et la surface inscrite de l’appartement comportait également ses annexes ainsi que sa part au prorata de la surface des parties communes qui lui était rattachée.
C’est pourquoi, nombreux étaient les lots dont la surface inscrite au Cadastre était par exemple de 50 m2 alors que leur superficie réelle était de 90 m2, et inversement.
Afin de remédier à cette situation, le Parlement israélien a voté la loi relative aux transactions immobilières et a émis une ordonnance particulière afin que les surfaces soient déterminées selon un mode de calcul uniforme. Cette législation, mise en œuvre par le Cadastre, a permis d’établir des règles claires quant au calcul des superficies :
- La surface se calcule en incluant les murs extérieurs de l’appartement, de telle sorte à ce que l’épaisseur des murs soit comprise dans le calcul de la superficie du lot. En revanche, l’épaisseur des murs mitoyens à deux lots sera divisée à parts égales et incluse dans la surface de chacun d’entre-eux ;
- La surface des annexes de l’appartement sera calculée et mentionnée séparément. Sont notamment compris parmi les annexes : les places de parking, les caves ou remises ainsi que les cours, les terrasses et les balcons.
Néanmoins, le mode de calcul mis en œuvre par le Cadastre est parfois différent de celui utilisé par les municipalités.
Ces dernières procèdent à un calcul destiné à estimer le montant de la taxe municipale.
De plus, c’est ce mode de calcul qui sera appliqué dans le cadre d’une demande de permis de construire, déposée auprès du service compétent de la commune.
La surface enregistrée à la mairie diffère fréquemment de celle inscrite au Cadastre. Ces différences de modes de calcul sont à l’origine de nombreuses incompréhensions, voire de litiges lors de transactions immobilières :
- Les propriétaires d’un bien immobilier peinent à déterminer la surface de celui-ci et à déterminer son prix au mètre carré ;
- Les acheteurs d’appartements en état futur d’achèvement devront convenir explicitement du mode de calcul de la superficie de leur futur bien afin de pouvoir assigner en Justice le promoteur en cas d’écart important entre celle mentionnée dans le cahier des charges et celle construite réellement.
Contrairement au mode de calcul du Cadastre, celui de la mairie octroie un statut particulier aux annexes, murs, sous-sols, cages d’escaliers d’intérieur ainsi qu’aux zones dont la hauteur sous plafond est basse. Ces différences varient d’une ville à l’autre, voire au sein d’une même commune selon les différents quartiers, conformément au décret municipal publié par le maire en début de chaque année.
En conclusion
Préalablement à l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier, il sera recommandé de vérifier auprès du Cadastre ainsi qu’à la mairie quelle est la superficie de celui-ci. En cas d’écart important il conviendra de procéder à des vérifications approfondies.
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Maître Yonathan TSADIKA
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