Face à un Immobilier dont les prix ne cessent d’augmenter, avec certaines prévisions à + 10 % pour la seule année 2021, il convient de s’interroger sur les vraies causes de cette augmentation constante.

La pénurie de l’Offre est-elle seule responsable ?
Semble que les différents gouvernements ont sciemment décidé de ne pas traiter certaines causes et que les citoyens ont décidé de ne pas les voir.

Pourquoi les prix de l’Immobilier ne cessent-ils d’augmenter en Israël ? Depuis 10 ans on nous rebat les oreilles avec le sempiternel « c’est la faute à l’Offre insuffisante ».
Nombreux sont les spécialistes de la chose immobilière qui nous ont expliqué que la flambée des prix connue était conséquente à une mauvaise planification au cours de la première décennie des années 2000 ayant provoqué une pénurie de l’Offre et mécaniquement une augmentation des prix dès 2008.

Cette explication bien que vraie est partielle.
Dès 2011, elle est d’ailleurs nuancée, non pas que sa véracité soit remise en question, mais plutôt de savoir quelle est la réalité de la pénurie dans le pays et quel est son impact sur les prix de l’Immobilier.

Des chercheurs au sein de la BCI – Banque Centrale d’Israël – en sont d’ailleurs arrivés à la conclusion que l’influence de la pénurie sur les prix de l’Immobilier était à la marge et que c’était principalement la politique Monétaire qui était à incriminer.
Pourquoi ? Qui dit baisse du taux directeur, dit baisse des taux d’emprunts.

Cette conclusion vient passablement bousculer la politique gouvernementale actuellement menée visant à changer d’affectation un maximum de terres afin de les affecter à la construction.

D’ailleurs, cette  approche est selon eux une erreur car en cas de remontée des taux, le pays ne disposera alors plus de ce levier – changement d’affectation des terres – pour tempérer l’augmentation des taux.

Pour autant, ces conclusions sont remises en question par d’autres analystes qui eux imputent la c à une mauvaise planification entre 2008 et 2011 ayant eu pour conséquence une pénurie de l’Offre, puis à une augmentation abrupte des revenus en Israël entre 2012 et 2019 la question des taux étant pour eux à la marge.
À noter que leur rapport est paru peu après celui des chercheurs de la BCI.

En réaction à la publication de ce dernier, l’un des chercheurs ayant publié le premier a fait savoir qu’il devait étudier les conclusions du second rapport mais que pour autant, il restait à ce stade convaincu que la question de la pénurie n’était rien au regard de celle des taux.

Il en veut d’ailleurs pour preuve que la question de l’augmentation des prix concernent nombre de pays occidentaux où l’on observe les mêmes tendances qu’en Israël et pose la question « est-ce que la pénurie de l’Offre concerne l’ensemble de ces pays, ou est-ce bien la preuve qu’il existe d’autres raisons à la flambée des prix ? ».

Selon lui, le véritable indice permettant de mesurer l’ampleur de la pénurie de l’Offre est celui des loyers.

De fait, ces derniers permettent d’apprécier précisément la réalité du marché de l’Immobilier, qui dépend de l’Offre bien sûr, mais aussi des revenus locatifs générés, tandis que les prix à l’achat sont fonction des taux d’emprunt, de considérations économiques, de changement de politique fiscale, etc… tant de facteurs qui sont indépendants de l’Offre.

Pour revenir auxdits loyers, ces derniers n’ont pratiquement pas augmenté au cours des dernières années, tandis que les prix à l’achat qui avaient – très légèrement – reculés en 2018 ont repris à la hausse dès 2019 avec une accélération depuis la crise de la Covid-19.

Alors qui a raison ? Semble que les choses ne pourront pas être tranchées.
Chose évidente, apparaît que l’argument voulant que la pénurie de l’Offre serait la seule cause de la hausse des prix n’est pas vrai.