À l’aune de rendements particulièrement bas en termes de loyers, la valorisation des biens immobiliers en 2021 fut une véritable aubaine pour les investisseurs immobiliers, tout particulièrement à Tel Aviv.

En revanche, à Beer Sheva, la rentabilité pondérée, composée des revenus locatifs et de la plus-value n’a atteint que 2.50 %.

Quels défis pour les investisseurs en 2022 ? Où faut-il investir ?

Où ont eu lieu les investissements immobiliers les plus fructueux au cours de l’année écoulée et où un investisseur immobilier bénéficie-t-il des rendements les plus élevés ?

Le BCS – Bureau Centrale des Statistiques – a dernièrement publié ses chiffres portant sur les prix moyens des transactions immobilières réalisées dans 15 grandes villes israéliennes.

En ressort une tendance très nette : la rentabilité indirecte, celle découlant de la valorisation des biens immobiliers est largement supérieure à celle découlant des revenus locatifs, également appelée rentabilité directe ; la première a en bénéficier est Tel Aviv qui est généralement la dernière en terme de rentabilité locative.

En matière de rentabilité, la fiscalité se paie à la vente pour l’indirecte, avec un impôt de base de 25 % à payer sur la plus-value lors de la revente, tandis que la rentabilité directe est à payer lorsque le loyer perçu dépasse les 5,196 ILS/mois.

Pour ce qui est de la rentabilité directe, soit la rentabilité locative, ce sont les F-1 et F-2 se trouvant à Beer Sheva qui en offrent la meilleure : un appartement de ce type acheté pour la somme de 570,000 ILS fin 2020 a permis de générer une rentabilité directe de 4.30 % en 2021.

Toutefois, apparait qu’en terme de valorisation, soit la rentabilité indirecte, ce même appartement a perdu 2 % de sa valeur, ramenant la rentabilité globale en 2021 à seulement 2.50 %.

En moyenne la rentabilité globale pour l’ensemble des villes étudiées fut en 2021 de 11 % : 3 % pour ce qui est de la rentabilité directe et 8 % concernant la valorisation du bien.

À noter qu’une ville se détache du lot : Tel Aviv.

Tandis qu’en son sein la rentabilité directe sur les appartements allant du F-1 jusqu’au F-4 avoisinait les 2.50 %, la flambée des prix à l’achat de ces derniers fut d’un autre ordre…entre 22 et 28 % de rentabilité globale moyenne pour ce type d’appartements.

Les prix des F-3 ont par exemple augmenté de 25 % avec un prix moyen passant de 2.68 fin 2020 à 3.36 millions de shekels fin 2021 ; c’est d’ailleurs ces derniers qui ont permis d’obtenir la plus forte rentabilité globale en 2021.

Ashkelon tire également son épingle du jeu.
De fait, les F-1 et F-2 ont permis d’atteindre une rentabilité globale de 25 % en 2021 à la faveur d’une part d’une rentabilité directe de 4.20 %, mais aussi d’une valorisation de leur prix à l’achat de 20 % durant la même année passant d’un prix moyen à 615,000 ILS fin 2020 à 743,000 ILS fin 2021.

À Haifa et Kfar Saba ce sont les F-5 qui sont à l’honneur avec une rentabilité globale pour ce type d’appartements d’environ 18 %.

Concernant Haifa, la rentabilité directe pour ce type de biens fut de 3 %, contre 2.60 % à Kfar Saba.

En termes de valorisation, elle est en moyenne de 15 % pour les deux villes pour ce type d’appartements, passant d’en moyenne 1.86 millions de shekels fin 2020 à 2.15 fin 2021 à Haïfa et de 2.7 à 3.1 pour Kfar Saba dans le même temps.

Quid de 2022 ?
Tout d’abord, et en raison d’une augmentation abrupte des prix à l’achat, la rentabilité directe devrait baisser, les loyers ayant augmenté moins fortement que ces derniers.

Au cours du dernier trimestre 2021, la rentabilité directe sur l’ensemble du territoire était de 2.80 %/an ; seulement de 2 % pour ce qui est de Tel Aviv.

Par ailleurs, l’on peut s’attendre à un ralentissement de l’augmentation du coût de l’Immobilier et ce pour plusieurs raisons :

• Une augmentation du taux directeur qui fera mécaniquement augmenté le taux d’emprunt et viendra grignoter la rentabilité ;
• L’augmentation de la taxe d’acquisition pour les investisseurs qui est passée de 5 à 8 % fin 2021 et qui fit passer leur proportion de 20 % à environ 12 % du nombre de transactions réalisées par ces derniers ;
• Le retour de l’idée d’un impôt à payer pour ceux possédant plus de 2.49 biens immobiliers sur le territoire israélien ;
• Le retour des opérations dites de « prix ciblé » qui permettront d’offrir aux ménages éligibles, notamment les jeunes couples, une alternative au marché immobilier classique et donc de désengorger ce dernier.