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Les transactions immobilières en Israël toujours plus gourmandes en apport personnel !
Les transactions immobilières en Israël toujours plus gourmandes en apport personnel !

Si, au cours des trimestres précédents, les taux d’intérêt étaient le facteur le plus influent sur la capacité à acheter un appartement, au quatrième trimestre 2021, c’est la hausse des prix de l’immobilier qui a donné le ton, entraînant une augentation de l’effort financier en apport personnel et un durcissement drastique d’accession au crédit Immobilier.

L’apport personnel requis dans le cadre d’une transaction immobilière a bondi de 12.40 %, tandis que le remboursement mensuel moyen a atteint 8,013 ILS.

Selon l’Indice immobilier publié par l’Université de Tel Aviv, l‘apport personnel nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier à grimpé en moyenne de 155,000 ILS au cours de l’année 2021, avoisinant début 2022 le million de shekels, soit une augmentation de 18.7 %, par rapport aux 829,000 NIS requis début 2021.

L’essentiel de la hausse, soit 12.4 %, a été enregistré au cours du dernier trimestre de l’année, avec un apport personnel moyen requis de 984,000 ILS fin 2021.

Si, au cours des trimestres précédents, les taux d’intérêt étaient le facteur le plus influent sur la capacité à acheter un appartement, au quatrième trimestre 2021, c’est la hausse des prix de l’immobilier qui a donné le ton, entraînant un durcissement drastique d’accession au crédit Immobilier.

L’augmentation des taux d’intérêts – en moyenne 0.03 % au cours du quatrième trimestre, comparativement au troisième trimestre – s’est traduite par une augmentation de l’apport personnel requis de quelques milliers de shekels seulement, tandis que la majeure partie de l’augmentation est à imputer à la hausse des prix des logements.

Un autre facteur ayant affecté la capacité des ménages à acheter un logement est la baisse des salaires, qui ont connu une baisse moyenne de 3.20 % au cours du quatrième trimestre 2021.

Pour les rédacteurs de l’enquête, les résultats ne sont pas surprenants compte tenu du fait que depuis le début de l’année, les prix des logements ont considérablement augmenté.

​L’effort financier nécessaire à la constitution de l’apport personnel nécessaire à la réalisation d’une transaction immobilière en Israël, croît au fil des années et pas uniquement pour Tel Aviv.

Pour autant, « tandis que souvent la hausse des prix des logements s’accompagne d’une baisse des taux hypothécaires, permettant d’atténuer l’augmentation des prix sans affecter le pouvoir d’achat, dans la situation actuelle, et en raison de taux déjà au plus bas, la hausse des prix au cours des trois derniers trimestres n’a pas été accompagnée d’une baisse des taux d’emprunt, d’où une détérioration drastique de la capacité des primo-accédants à accéder à la propriété foncière ».

L’Equity Index, ou Indice de l’apport personnel, étudie l’apport personnel requis dans le cadre de l’acquisition d’un F-4 au sein de 12 grandes villes israéliennes, en s’appuyant sur un coefficient d’endettement de 30 % des revenus nets du ménage.

À titre d’exemple, un ménage du sixième décile socio-économique, a besoin de plus de 500,000 shekels afin de pouvoir acquérir un F-4 au sein de 10 des 12 villes étudiées, à l’exception de Beer Sheva et de Haïfa.

Pour ce qui est des ménages issus du septième décile, ils ont évidemment accès à Beer Sheva et Haïfa, mais également Hadera et Ashdod avec un apport personnel n’excédant pas les les 500,000 ILS.

Le 8ème décile accède à Petah Tikva, Bat Yam, Rehovot et Bnei Brak en plus des villes précédemment citées.

Sur l’ensemble du territoire, le 6ème décile aura besoin en moyenne d’un apport personnel de 1,086,000 ILS pour acquérir un F-4.

Ce chiffre tombe à 851,000 ILS pour ceux issus du 7ème décile et 576,000 ILS pour ceux issus du 8ème.

Certaines villes accusent une augmentation conséquente entre les troisième et quatrième trimestre 2021 de l’apport personnel requis pour acquérir un F-4 en leur sein.

C’est notamment le cas de Hadera avec une augmentation de 57.20 % (+ 159,000 ILS), de Rishon Lezion avec + 22.8 % (+ 174,000 ILS), Ashdod +18.2 % (+ 87,000 ILS) et Ramat Gan + 16,8 % (+ 190,000 ILS).

Sur l’ensemble de l’année, l’apport personnel requis a augmenté de 114.5 % à Hadera, 26 % à Ashdod, 25.8 % à Rehovot, 21.6 % à Jérusalem et 21.1 % à Petah Tikva.

Enfin, les prix des F-4 au sein des 12 villes étudiées ont augmenté en moyenne de 12.9 % au cours du quatrième trimestre et de 8.1 % sur l’ensemble de l’année 2021.

Parallèlement à l’augmentation de la part de l’apport personnel requis, l’on observe également une augmentation des échéances mensuelles.

Calculé sur la base d’un financement de 70 % pour le même type d’appartement, la mensualité moyenne passe à 8,013 ILS au quatrième trimestre 2021, soit une augmentation de 3.19 % par rapport au trimestre précédent.

À la fin 2021, un ménage issu du sixième décile ne peut faire l’acquisition d’un F-4 qu’au sein de Beer Sheva au regard des exigences de l’étude, à savoir un coefficient d’endettement n’excédant pas les 30 % des revenus nets du ménage.

Selon les mêmes critères, le 7ème décile accède en plus de Beer Sheva aux villes de Haifa, Hadera, et Ashdod, tandis que les ménages appartenant au 8ème décile peuvent également accéder à Petah Tikva, Bat Yam, Rehovot, Bne Brak, Jérusalem et Rishon Letsyon.

Tel Aviv n’est plus qu’accessible à ceux issus du dixième et dernier décile, tandis que Ramat Gan l’est pour les neuvième et dixième déciles.

Enfin, le remboursement mensuel moyen dans le cadre d’un financement contracté pour l’acquisition d’un F-4 au cours du premier trimestre 2022 est de 4,046 ILS à Be’er Sheva, 4,723 ILS à Haïfa, 6,058 ILS à Hadera, 6,528 ILS à Ashdod, 9,227 ILS à Ramat Gan et 12,535 ILS à Tel Aviv.

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