L’Amendement numéro 9 de la loi relative aux acquisitions immobilières et plus particulièrement aux indemnités en cas de retard de livraison, entré en vigueur depuis le 1er juillet 2022, constitue une réforme majeure du Droit immobilier et concerne les transactions en état futur d’achèvement.
Hormis la modification de l’exposition des acheteurs à l’indice du coût de la Construction, cet amendement est également destiné à combler des lacunes concernant les retards de remise des clefs des appartements.
Quelle est la durée de retard autorisée pour les promoteurs ?
En cas de dépassement, à combien s’élèvent les indemnités que pourra percevoir l’acquéreur ?
Les termes du contrat d’achat d’un appartement en état futur d’achèvement prévoient une date de livraison de l’appartement précise.
À cette date, le promoteur s’engage à remettre les clefs de l’appartement à l’acheteur et à avoir notamment obtenu le certificat de conformité, attestation de la Municipalité selon laquelle l’immeuble est habitable.
Cependant, les aléas de la construction sont nombreux et peuvent fréquemment occasionner des retards de plusieurs semaines, voire, dans certains cas extrêmes, des mois ou des années ; le cas échéant, le promoteur aura l’obligation de payer des indemnités mensuelles à l’acquéreur.
La réforme de juillet 2022 constitue la modification de la durée de retard autorisé et du montant des indemnités.
- La réduction de la durée de « retard autorisé »
Depuis 2011, la loi israélienne permettait au promoteur d’avoir un retard d’une durée de 60 jours maximum. En cas de dépassement, des indemnités devaient être payées rétroactivement depuis la date de livraison prévue aux termes du contrat d’acquisition. Le législateur a aboli la période de 60 jours au cours desquels le retard n’était pas indemnisé par le promoteur, et a fixé que le retard toléré serait dorénavant d’une période de 30 jours seulement mais ne sera pas indemnisé, y compris en cas de dépassement. - La révision du montant des indemnités de retard
Le législateur a modifié les montants et les durées de paiement des indemnités de retard. Préalablement à la réforme, le montant des indemnités était comme suit :
- Durant les huit premiers mois : équivalent à un loyer et demi pour un appartement du même type ;
- À partir du neuvième mois : 125 % du loyer jusqu’à la date de livraison effective.
Depuis le 1er juillet 2022, ultérieurement au premier mois de retard, le montant des indemnités sera proportionnel au nombre de mois de retard, à compter de la date de remise des clefs fixée dans le contrat, comme suit :
- Premier mois de retard : Pas d’indemnités ;
- Pour les mois 2, 3 et 4 : Indemnité équivalente à un mois de loyer pour un appartement du même type ;
- Pour les mois 5, 6, 7, 8, 9, 10 : Indemnité équivalente à un mois et quart de loyer pour un appartement du même type ;
- À partir du 11e mois et jusqu’à la remise des clefs : Indemnité équivalente à un mois et demi de loyer pour un appartement du même type.
Concernant les retards de livraison, la conséquence principale de cette réforme est donc l’augmentation du montant de l’indemnité que pourra percevoir l’acheteur, proportionnellement au nombre de mois de retard.
Le montant des indemnités sera donc proportionnellement croissant au nombre de mois de retard.
À l’inverse, lorsque le retard est minime, l’infraction contractuelle du promoteur ainsi que le préjudice occasionné à l’acheteur sont moindres et le montant de l’indemnité sera donc plus faible.
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Maître Yonathan TSADIKA
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