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L’achat d’un bien immobilier auprès d’un liquidateur judiciaire : comment ça fonctionne ?
L’achat d’un bien immobilier auprès d’un liquidateur judiciaire : comment ça fonctionne ?

La liquidation judiciaire est la procédure au cours de laquelle le tribunal nomme un liquidateur judiciaire afin de gérer les biens mobiliers ou immobiliers d’un tiers et les vendre, suite à une créance ou un litige.

Le liquidateur judiciaire est habilité à gérer et vendre les biens d’un particulier, d’un groupe d’individus ou d’une société.

Ce type d’opération, généralement très intéressant d’un point de vue financier, nécessite toutefois plusieurs précautions juridiques.

 Le système juridique israélien comporte trois catégories principales de procédures de liquidation judiciaire :

  • Dans le cadre d’une procédure en Droit civil, par exemple en cas de désaccords dans le cadre d’un divorce, ou d’une succession ;
  • Dans le cadre d’une procédure de créance pour laquelle le service des huissiers du tribunal a été saisi ;
  • Dans le cadre d’une faillite de société ou si un créancier demande la saisie d’une hypothèque inscrite sur les biens d’une société.

Conformément à la loi israélienne, seuls le tribunal et le service des huissiers sont habilités à nommer un liquidateur judiciaire.

Le liquidateur judiciaire de biens immobiliers
Lorsque le liquidateur judiciaire, généralement un cabinet d’avocats, est nommé par le tribunal, il est apte à exiger l’évacuation du bien immobilier (s’il s’agit d’un bien déjà construit) et à le gérer en vue de le vendre.

Il conviendra de solliciter les services d’un expert qui devra rédiger un rapport et évaluer la valeur du bien immobilier.

Le liquidateur devra ensuite procéder à une vente aux enchères en invitant les acheteurs potentiels à lui faire des propositions de prix.

Généralement, c’est l’acheteur potentiel qui aura fait l’offre la plus élevée qui sera sélectionné pour poursuivre la procédure d’achat. Dans certains cas, la mise à disposition d’une garantie bancaire équivalente à 5 % ou 10 % du montant de l’offre sera demandée.

Néanmoins, le liquidateur n’est pas soumis aux lois relatives aux enchères publiques (à l’instar des organismes gouvernementaux par exemple) et peut donc refuser une offre, bien qu’elle soit la plus élevée.

Le nombre de propositions reçues dépend du type de bien immobilier, de ses particularités ainsi que de la situation générale du marché immobilier dans ce secteur et au cours de cette période.

En l’absence de propositions, le liquidateur pourra publier de nouveau la vente ou solliciter des agents immobiliers.

La négociation des termes du contrat
Lorsque l’acheteur potentiel aura été sélectionné, il recevra l’ébauche de contrat d’acquisition qui, dans la plupart des cas, comprend des particularités.

D’un point de vue juridique, il conviendra notamment de s’assurer des conditions et de l’absence d’obstacles afin de procéder à l’inscription future de ses droits de propriété.

De plus, contrairement à un vendeur particulier ou un promoteur, le liquidateur judiciaire n’a aucune responsabilité quant à l’état physique du bien immobilier, l’existence de constructions illégales, le bon fonctionnement du système électrique, d’eau et de climatisation, etc.

En revanche, alors que l’une des vérifications majeures dans une transaction classique est l’absence de droits en faveur d’un tiers (telle que la banque du vendeur par exemple), dans le cadre d’un achat auprès d’un liquidateur judiciaire, le bien immobilier est dépourvu de toute dettes ou hypothèques.

La validation du contrat par le tribunal
Bien que le liquidateur judiciaire soit responsable du bien immobilier, certaines opérations majeures nécessitent l’aval du tribunal. De ce fait, le contrat d’acquisition sera signé dans un premier temps par l’acheteur.

Le contrat sera ensuite envoyé au tribunal pour approbation puis signé par le liquidateur judiciaire.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
+ 972 (0) 50 486 34 76
yonathan@tsadika.co.il

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