Les projets d’adaptation d’immeubles anciens aux normes antisismiques, conformément à la loi dite du « Tama 38 », sont très répandus en Israël. Ils prévoient la solidification de la structure existante accompagnée de l’ajout de plusieurs étages, ou la démolition du bâtiment et sa reconstruction.

La location d’un appartement, au sein d’un projet en cours ou futur, nécessite de prendre plusieurs précautions, tant pour le bailleur que pour le locataire.

Quelles précautions prévoir lors de la rédaction d’un contrat de location dans un immeuble dans lequel est prévue la mise en œuvre d’un projet de « Tama 38 » ?
Préalablement à la signature d’un contrat de location, il conviendra de vérifier si la mise en œuvre d’un projet de « Tama 38 » est prévue pour l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement. Il existe deux types de projets selon la loi du « Tama 38 » :

• Le projet de type 1, comprenant la fortification du bâtiment existant et l’ajout d’ étages supplémentaires ; durant la majeure partie des travaux il est généralement possible de continuer à vivre dans l’appartement ;
• Le projet de type 2, comprenant la destruction du bâtiment existant et la construction d’un nouveau bâtiment. Le cas échéant, les résidents de l’immeuble doivent déménager durant la période des travaux ; les frais de relogement et de déménagement sont généralement pris en charge par le promoteur.

Lors de la rédaction des termes du contrat de location, plusieurs clauses particulières devront être ajoutées concernant la période de mise en œuvre du projet de Tama 38.

1.  La clause d’information concernant l’état d’avancement
Le locataire devra demander l’ajout d’une clause selon laquelle le propriétaire a l’obligation de l’informer de l’état d’avancement du projet et de l’évolution des différentes étapes.

Cette clause sera d’une importance majeure notamment lorsque le projet est au stade des négociations avec le promoteur, préalablement à l’obtention du permis de construire et au début des travaux.

Le cas échéant, le locataire pourra demander à être informé des délais estimés. Le propriétaire devra également exiger de la copropriété et du promoteur une estimation des délais afin d’anticiper l’éventuel départ du locataire et de trouver un locataire pouvant le remplacer.

2. Les conditions d’annulation du contrat

Bien que la durée du bail est généralement ferme et ne peut être écourtée, lorsque la mise en œuvre d’un projet de Tama 38 est prévue, le locataire devra demander l’ajout d’une clause selon laquelle il est autorisé à mettre fin au contrat au commencement des travaux.

Lorsqu’il s’agit d’un projet de Tama 38 de type 1, le locataire aura alors le choix de continuer à résider dans l’appartement ou de le quitter.

Le propriétaire devra inclure dans cette clause une période de préavis, lui permettant de trouver un nouveau locataire dans le cas où le locataire actuel décide de mettre fin au contrat.

3. Le loyer au cours de la période des travaux
Les Parties devront convenir du montant du loyer au cours de la période des travaux. Une réduction du montant du loyer peut permettre tant au locataire qu’au propriétaire de tirer profit de cette période : d’une part le locataire pourra continuer à vivre dans l’appartement pour un loyer diminué et d’autre part le propriétaire pourra continuer à percevoir des revenus fonciers, bien que réduits, durant cette période au cours de laquelle il est généralement difficile de trouver un locataire.

4. Les conditions de transfert des droits de propriété
Dans le cas où le locataire souhaite rester dans l’appartement durant les travaux, le propriétaire devra prévoir une clause selon laquelle celui-ci renonce à toute réclamation ou plainte à son encontre au cours de cette période. De plus, le locataire devra autoriser l’accès de l’appartement aux différents corps de métier et ne pas entraver la réalisation des travaux.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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