Alors que dans le passé l’activité immobilière de Judée-Samarie était principalement consacrée à la construction de résidences individuelles, de plus en plus de promoteurs immobiliers entreprennent la construction d’immeubles neufs dans cette région.
Cette augmentation du nombre de logements encourage de nombreux foyers à envisager un déménagement dans cette région, principalement pour des motifs financiers ; pas forcément pour des raisons idéologiques.
Néanmoins, en raison de sa situation juridique et géopolitique, les transactions immobilières dans cette région nécessitent plusieurs précautions préalables.
Quelles sont les particularités des transactions immobilières en Judée-Samarie ?
Les régions de Judée-Samarie correspondent à la zone située entre la ligne de cessez-le-feu de 1967 – appelée également la « ligne verte » – et la rive ouest du Jourdain.
Bien que les prix de l’immobilier y soient variés, la règle générale est que les prix vont en augmentant proportionnellement selon la proximité du bien immobilier à la ligne verte. Cependant, certaines communes sont très demandées et les prix atteignent parfois ceux pratiqués dans les grandes villes.
D’un point de vue juridique, la législation en vigueur n’est pas uniforme, et selon les cas et les lieux concernés, la loi israélienne, jordanienne, britannique ou ottomane doit être appliquée. De plus, la région se trouve sous l’autorité du Ministère de la Défense au sein duquel se trouve le département des affaires civiles.
L’inscription des droits de propriété
Lors de l’achat d’un bien immobilier dit de seconde main, il conviendra de vérifier de quelle manière sont inscrits les droits de propriété du vendeur. Plusieurs registres sont habilités à procéder à cet enregistrement, selon les régions, comme suit :
- Le Cadastre, à l’instar de la plupart des biens immobiliers israéliens. Néanmoins, et contrairement au reste du pays, les informations relatives aux biens immobiliers de Judée-Samarie ne sont pas publiques et ne sont fournies qu’aux propriétaires et ayants-droit, sur demande ;
- L’administration civile du Ministère de la Défense, située dans la ville de Bet-El, responsable des zones qui ne sont pas directement administrées par l’État ou par des particuliers ;
- La Histadrut Hatsioni, qui se trouve dans la région de Binyamin, et qui gère les terres appartenant à l’État ;
- Les sociétés d’inscription immobilières, habilitées à procéder aux inscriptions immobilières, telles que la société Azorim.
Étant donné que l’identité des propriétaires et des ayants-droits des biens immobiliers n’est pas rendue publique, les vérifications préalables à une acquisition et les procédures d’inscription des droits s’avèrent être généralement plus longues et complexes.
De plus, il conviendra de procéder aux vérifications juridiques d’usage et notamment de s’assurer de l’absence de constructions illégales et du paiement par le vendeur de tous les frais et dépenses relatifs à la construction du bien et à l’inscription des droits.
Autres particularités
L’acquisition sur plans
En raison des particularités des droits de propriété des terrains et de leur inscription, d’un point de vue juridique les promoteurs immobiliers vendent aux acheteurs leurs « services de construction », indépendamment des droits de propriété.
Dans les faits, le contrat sera conjointement signé par le promoteur, le Registre en charge de l’inscription des droits et les acquéreurs ; ces derniers pourront inscrire leur droits de propriété directement face au Registre habilité pour ce faire.
Comité d’acceptation
Dans certains villages, l’acquisition d’un bien immobilier devra être approuvée par un comité d’acceptation municipal. De ce fait, le contrat d’acquisition devra comporter une clause suspensive selon laquelle il entre en vigueur à compter de la date d’approbation.
Fiscalité
Le droit fiscal s’applique pour les citoyens israéliens en Judée-Samarie, qui devront s’acquitter de la taxe d’acquisition et la taxe sur la plus-value.
Taxe sur la valorisation
La taxe municipale de valorisation, appelée en hébreu « Etel Ashbah’a » n’est pas appliquée en Judée-Samarie.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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