Le vendeur d’un bien immobilier est assujetti au paiement de la taxe sur la plus-value. La loi israélienne impose au vendeur et à l’acheteur de convenir d’un pourcentage du prix de la transaction, qui sera destiné à anticiper le paiement de la taxe sur la plus-value.
En suivant ce procédé, l’acheteur pourra recevoir un quitus provisoire recevable par le Cadastre afin d’inscrire ses droits de propriété.
De quelle manière doit-on anticiper le paiement de la taxe sur la plus-value ?
Les cas d’exemption de taxe
La loi israélienne définit plusieurs situations permettant au vendeur d’être totalement exonéré du paiement de la taxe sur la plus-value. Les principaux cas d’exonération de taxe sur la plus-value sont les suivants :
1. La vente de l’unique appartement du vendeur, au minimum 18 mois après son achat ;
2. La vente d’un appartement reçu en héritage par un proche parent (uniquement pour un héritier résident israélien) ;
3. La donation entre parents et enfants ou grands-parents et petits-enfants, ou vice versa ;
4. La vente de deux appartements pour l’achat d’un unique bien immobilier (pour un résident israélien ; il est possible d’en bénéficier une fois dans sa vie seulement).
Chacune de ces possibilités d’exonération de taxe sur plus-value exige de remplir plusieurs critères précis, conformément à la loi et aux ordonnances de l’administration fiscale.
Le cas échéant, il ne sera pas nécessaire de procéder à un paiement anticipé et il conviendra de le notifier dans le cadre de la déclaration fiscale relative à la transaction.
Lorsque le vendeur ne répond pas intégralement aux critères d’exonération, il sera assujetti au paiement de la taxe, qui correspond à 25 % de la différence entre son prix d’achat et le prix de vente, après amortissement des frais.
Bien que l’obligation de paiement de la taxe incombe au vendeur, la loi prévoit que c’est l’acheteur qui procèdera au règlement d’une avance, déduite du prix de la transaction et considérée comme étant un paiement effectué au vendeur.
Le paiement de la taxe sur la plus-value pour une transaction de seconde main
Dans le cadre d’une transaction de seconde main, ultérieurement au règlement au vendeur de l’équivalent de 40 % du prix de la transaction, l’acheteur devra procéder au paiement de la taxe sur la plus-value du vendeur.
Le montant de ce paiement, effectué directement à l’administration fiscale, sera équivalent à 7,50 % du prix de la transaction.
Dans le cas où le vendeur aurait acheté le bien avant le 7 novembre 2001, le montant sera équivalent à 15 % du prix de la transaction.
Ce paiement est une avance sur le montant de la taxe, qui devra être approuvé ultérieurement par l’administration fiscale.
Dans le cas où le montant estimé de la taxe, après amortissement des frais, est inférieur à ce pourcentage, il sera possible de demander une réduction de celui-ci.
Une fois que le paiement de cette avance a bien été réceptionné par l’administration fiscale, le vendeur sera en mesure d’obtenir un quitus provisoire. Ce document est indispensable afin de permettre à l’acheteur de déposer son dossier au Cadastre et d’être inscrit en tant que propriétaire.
Le quitus définitif sera délivré au vendeur, après vérification et validation de son dossier par les fonctionnaires de l’administration fiscale.
Le paiement de la taxe sur la plus-value pour une transaction en état futur d’achèvement
Dans le cadre d’une transaction en état futur d’achèvement, le paiement anticipé de la taxe sur la plus-value devra théoriquement être effectué ultérieurement au règlement de 80 % du prix de la transaction.
Néanmoins, dans la plupart des cas le statut du promoteur immobilier qui commercialise des dizaines d’appartements est différent de celui d’un vendeur d’un bien de seconde main.
En ce sens, il devra s’acquitter de l’impôt sur le revenu relatif à son activité de vente de biens immobiliers et demander une exonération du paiement de la taxe relative à la plus-value, conformément à l’Article 50 de la loi relative à la fiscalité des transactions immobilières.
Le cas échéant, l’administration fiscale lui délivrera un quitus, appelé le « Certificat 50 », selon lequel il est exonéré du paiement de la taxe sur la plus-value.
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Maître Yonathan TSADIKA
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