S’appuyant sur une étude internationale, la BCI – Banque Centrale d’Israël – estime que les augmentations de taux, mêmes importantes, ne devraient avoir que peu d’incidence sur les prix de l’Immobilier.

Si quelqu’un s’attend à ce que les hausses du taux Directeur contribuent à une baisse significative des prix de l’Immobilier, une étude mondiale récemment publiée pourrait en décevoir plus d’un.

Dans le chapitre portant sur l’Immobilier aux termes du bilan 2022 de la BCI, cette dernière considère que les augmentations de taux sont venues bien trop tard et auront des effets limités sur les prix des logements.

La BCI impute les baisses de prix des appartements neufs enregistrées ces derniers mois principalement à l’accumulation d’un important stock d’appartements par les promoteurs, créé par une augmentation du nombre de mises en chantiers.

Dans ce bilan, les analystes de la BCI rappellent que les hausses de taux ont débuté en février-mars 2022, soit avant les hausses du taux Directeur en avril 2022, et ce en raison de la hausse des rendements des obligations bancaires ; pour autant, ce n’est que bien plus tard que les prix des appartements sur plans ont commencé à réagir.

La BCI estime plutôt que la loi votée début juillet 2022 visant à réduire l’incidence de l’indice du coût de la Construction en y indexant que 40 % de la valeur d’un appartement vendu sur plans a conduit les promoteurs à augmenter les prix de ces derniers.

Il s’agit en effet d’une possible explication, renforcée par le fait qu’au cours de ce seul mois l’indice des prix des appartements sur plans avait connu un bond de 4.20 % contre 1.80 % en moyenne durant les autres mois.

Une autre piste serait que les entrepreneurs, ayant cerné une baisse de la Demande, ont tenté dans un premier temps de la maintenir en proposant différents avantages, tels que des modalités de paiement plus souples, des prêts à des conditions préférentielles, des appartements meublés, etc. Ce n’est qu’à l’aune des publications des derniers indices, lorsqu’ils se sont rendus compte que ces arrangements n’étaient pas suffisants, qu’ils se sont résignés à baisser les prix des appartements.

Pourquoi ont-ils accepté de baisser leurs prix ? Pas nécessairement à cause de la hausse des taux d’emprunts pour les acquéreurs, mais plutôt à cause des intérêts qu’ils doivent eux-mêmes payer dans le cadre des suivis bancaires sollicités et à cause du stock important d’appartements qu’ils possèdent.

Pour les analystes de la BCI, « la baisse des prix des appartements sur plans vers la fin 2022 est probablement le résultat de l’accumulation des stocks d’appartements disponibles à la vente (multiplié par 3) et de l’augmentation du coût de détention des appartements invendus à mesure que le taux Directeur augmentait.

Par ailleurs, en raison d’une diminution du nombre de ventes, certains promoteurs ont dû baisser leurs prix afin de constituer la trésorerie nécessaire à la mise en chantier de nouveaux projets, mais également pour obtenir un suivi bancaire, qui exige également qu’une partie du projet ait déjà été vendue ».

Dans quelle mesure les hausses de taux contribueront-elles réellement à la baisse des prix des appartements ? Très peu.

Entre septembre 2009 et août 2011, le taux Directeur de la BCI est passé de 0.50 % à 3.30 %. Bien que ces augmentations aient été plus légères et plus lentes que ce que nous vivons actuellement, ce n’est qu’entre août et décembre 2011 que l’on a observé de légères baisses de prix (qui ont atteint environ 1.50 %), qui, selon la BCI, étaient davantage dues à la protestation sociale qui a éclaté au cours de l’Été 2011 contre les prix de l’Immobilier qu’aux augmentations du taux Directeur.

Les analystes de la BCI ont appuyé leurs analyses sur les résultats d’une nouvelle étude, qui a combiné 31 études sur 45 pays, visant a examiné l’effet de la politique monétaire (qui se reflète principalement dans les taux Directeurs fixés par les banques centrales) sur les prix des appartements, et ayant démontré que le degré de son effet est relativement faible sur ces derniers.

De fait, pour chaque 1 % d’augmentation du taux Directeur, l’on observe une diminution d’environ 0.70 % des prix des logements deux années après l’augmentation.

En d’autres termes, « une augmentation du taux Directeur de 4 points de pourcentage ne devrait faire baisser les prix des appartements que d’environ 2.80 % », lit-on dans le bilan 2022 de la BCI au sujet de la politique Monétaire actuellement menée en réaction au contexte inflationniste.

De plus, la réaction des prix des logements aux variations du taux Directeur n’est pas immédiate ; en Israël, l’indice des prix des logements n’a enregistré un ralentissement significatif de la hausse des prix qu’au dernier trimestre 2022.

« À l’étranger également, la hausse des prix de l’Immobilier se poursuit malgré l’augmentation des taux d’intérêt. Seuls quelques pays au ont enregistré au cours du troisième trimestre 2022 une baisse des prix tels que le Danemark, la Nouvelle-Zélande, la Suède, le Canada, l’Allemagne, l’Italie et la Finlande ou encore une stagnation des prix, aux États-Unis et en Norvège ; dans la plupart des pays de l’OCDE pays, la hausse des prix à simplement ralenti », résume cette partie du rapport.