Tandis que de légères augmentations des prix de l’Immobilier ont été enregistrées entre les mois de janvier à mai 2023 à Jérusalem, Haïfa ou encore dans le Nord, ils ont baissé jusqu’à 1.10 % au sein de Tel-Aviv.

Les données du BCS – Bureau Central des Statistiques – mettent en lumière la difficulté croissante de financer un achat dans les villes les plus chères.

Tel Aviv serait-elle en rupture par rapport au reste du territoire en matière des prix de l’Immobilier ?

C’est tout du moins la tendance qui se dégage des chiffres du BCS au cours des cinq premiers mois 2023.

La hausse des taux d’intérêt amorcée en avril 2022 a permis de freiner la hausse des prix de l’Immobilier, qui atteignait jusque-là une moyenne de 20 % par an ; ainsi l’augmentation des prix au cours de la période mai 2022 à mai 2023 était de 9.80 %.

Tandis que les différentes régions semblent connaître une certaine reprise sur l’ensemble du territoire, Tel Aviv connaît à contrario une baisse oscillant entre 0.70 % et 0.90 % en fonction des quartiers au cours des cinq premiers mois de l’année, avec une accélération entre les mois de mai et juin, à – 1.10 %.

Plus généralement, la région Centre a enregistré une légère baisse de 0.10 %, tandis que toutes les autres régions du pays, y compris le Sud, ont enregistré des hausses de prix.

Pour rappel, la région de Tel Aviv inclut les villes de Tel Aviv, Bat Yam, Bnei Brak, Givatayim, Ramat Gan, Holon, Kiryat Ono, Azor et Ramat Hasharon.

Pour ce qui est de la région Centre, elle s’étend de Gan Yavneh, au sud, à Hadera, au nord, et comprend les villes de Yavne, Rehovot, Nes Ziona, Rishon Lezion, Lod Ramla, Petah Tikva, Rosh Ha’Ain et Netanya.

Les chiffres du BCS pointent également du doigt la difficulté accrue d’obtenir un financement dans le cadre d’une acquisition faite au sein des zones les plus chères, telles que Tel Aviv, Herzliya et Givatayim, en raison de l’augmentation des taux.

Une autre raison de la stagnation, voire du déclin des prix au sein de Tel-Aviv et de ses abords est que dans la plupart des villes chères, les prix ont grimpé de 2020 jusqu’au début des augmentations des taux d’intérêt en avril 2022, à des taux supérieurs à 20 %, en conséquence de quoi, les potentiels acheteurs s’attendaient à une baisse des prix plus prononcée.

Le rapport de l’économiste en chef du ministère des Finances pour le mois de mai illustre d’ailleurs cette problématique, dans la mesure où tandis que les achats par les jeunes couples ont diminué en moyenne de 34 % sur l’ensemble du territoire entre les mois de mai 2022 et mai 2023, il est question d’environ 50 % de baisse au sein de villes comme Netanya et Tel Aviv.

Pour ce qui est des achats sur plans par cette même population, ils ont diminué de 48 % au sein de la région Centre.

Selon l’un des acteurs de la promotion immobilière, les deuxième et troisième cercles jusqu’à la périphérie éloignée ont connu une demande continue au cours du premier semestre 2023, pour des prix oscillant entre 1.5 et 2 millions de shekels ; parfois plus.

De même, des régions comme Kiryat Gat, Be’er Ya’akov ou Kiryat Ata, ont nécessité beaucoup d’efforts pour les commerciaux, en particulier dans le contexte actuel d’incertitude concernant le financement.

« La clef est que les acheteurs potentiels doivent être convaincus de conclure une affaire aujourd’hui. Leur permettre de payer 20 % maintenant et le solde à la livraison de l’appartement donne aux acheteurs une certitude, et malgré tous les problèmes que nous avons rencontrés avec les taux d’intérêt, le coût de la Vie et l’incertitude, il n’y a pas eu de chute des prix comme prévu ; cela est principalement dû à la Demande ».

Concernant la région de Tel-Aviv, elle compte beaucoup de petits projets de Tama 38 dispersés au sein de la ville. À la faveur de la hausse abrupte des prix en son sein, notamment en 2022, les entrepreneurs ayant déjà vendu une partie des appartements se sont défaits de la contrainte bancaire et peuvent se concentrer pleinement sur la commercialisation à l’aide d’ajustements mineurs.

En revanche, à Bat Yam, où les prix le long du littoral oscillent aux alentours des 3.6 à 3.7 millions de shekels, le rythme des ventes est plus lent ».

Un autre entrepreneur qui mène actuellement un projet sur le littoral de Bat Yam estime que jusqu’à la fin 2022, et en dépit de la hausse des taux, les prix ont continué à augmenter, avant de stopper net début 2023.

Les prix des appartements au sein de son projet débutent à 3.5 millions de shekels, et l’un des problèmes est que la majorité des acheteurs au sein de son projet sont des familles souhaitant y aménager.

« Le projet suscite indéniablement l’intérêt des prospects, mais chaque transaction est très difficile. Un exemple type : un client est venu au bureau de vente et nous nous sommes entendus sur le prix. La partie commerciale a été convenue, mais la condition majeure à la réalisation de la transaction restait la vente de son appartement ; sans acheteur il a dû abandonner l’affaire. Dans un autre cas, et en dépit de ce qui était convenu, le client potentiel a exigé une réduction supplémentaire, que nous ne lui avons pas accordé. Sans parler des cas où le financement est refusé par la banque. Au total, nous n’avons vendu que quatre appartements depuis le début de l’année ».

Certains marchés très prisés des investisseurs, à l’instar du quartier en devenir de la station centrale de bus de Tel Aviv sont passablement boudés.

Selon un agent immobilier qui y exerce depuis 50 ans, les prix y auraient baissé de 5 % : « notre public cible, ce sont les investisseurs pour ce qui est des ventes, et les travailleurs philippins pour ce qui est des locations ; certains de nos locataires sont Israéliens, mais cela reste à la marge », dit-il.

« Nous avons eu quatre mois de stagnation sans aucune vente ! Sur les trois agents que compte mon agence, ce n’est que récemment que l’un d’entre eux a progressé sur trois potentiels transactions, mais rien n’a encore été signé ».

« Certains sont également pressés de vendre en raison de la hausse des taux, leurs revenus locatifs ne couvrant plus les échéances de l’emprunt contracté ».

Pour autant, tous deux attestent d’une certaine reprise : « juin a été un mois au cours duquel même Tel-Aviv a connu une certaine reprise de la Demande, avec des entreprises comme Israël Canada vendant des appartements à Sde Dov pour une moyenne de 75,000 ILS/m2. Après une période de ralentissement, les israéliens semblent avoir intériorisé la nouvelle donne ».