Les constructions illégales sont monnaie courante en Israël. De ce fait, il est indispensable, préalablement à l’acquisition d’un bien immobilier, de s’assurer de la parfaite conformité physique de ce dernier avec les plans et le permis de construire approuvés par la municipalité.

La plupart des constructions illégales sont constatées dans les maisons avec jardin ou dans les appartements situés en rez-de-jardin ou au dernier étage.

Quelles sont les précautions à prendre ? Peut-on acheter un bien immobilier comportant des constructions illégales ?

Les constructions illégales englobent toutes les modification effectuées au sein d’un bâtiment, en l’absence d’autorisations préalables conformément à la Loi.

Hormis lors de travaux d’intérieur, toute construction modifiant l’aspect extérieur, la structure ou l’utilisation d’un bien immobilier nécessite l’obtention d’un permis de construire, délivré par la municipalité.

Les cas de constructions illégales les plus répandues sont les suivants :

• La construction d’un édifice sans permis de construire ;

• La construction d’un espace supplémentaire qui n’est pas inclus dans le permis de construire ;

• L’ajout d’une pièce supplémentaire ou la transformation d’une terrasse en une pièce fermée ;

• L’utilisation d’un bien à d’autres fins que celles prévues aux termes du permis de construire.

 Il convient de souligner que toute infraction à la loi israélienne relative à la construction et l’aménagement du territoire peut entraîner des poursuites pénales engagées par les autorités compétentes à l’encontre de leur auteur ou du propriétaire du bien immobilier. De plus, dans certains cas, le tribunal pourra exiger la destruction partielle ou totale des constructions illégales.

Par conséquent, tout acquéreur potentiel devra minutieusement vérifier si le bien immobilier dont il projette l’acquisition ne comporte pas de constructions de ce type. Pour ce faire, il sera recommandé de diligenter un expert qui pourra s’assurer de la parfaite conformité du bien immobilier avec les plans et le permis de construire.

Par ailleurs, l’amendement 101 de la loi relative à la construction et l’aménagement du territoire  définit certaines constructions « légères », telles que l’ajout d’une pergola, d’un toit léger ou d’une barrière de stationnement pour lesquelless l’obtention d’un permis de construire ne sera pas requise, sous réserve que soient remplies les conditions prévues par la Loi.

Que faire lorsque des constructions illégales sont constatées ?
Lorsque l’acquéreur potentiel d’un bien immobilier remarque que ce dernier comporte des constructions illégales majeures, il sera généralement recommandé de renoncer à cette transaction. Cependant, dans le cas où en dépit de ce constat l’acquéreur potentiel souhaite procéder à l’achat du bien immobilier, il conviendra de prendre de nombreuses précautions.

Ces dernières seront déterminées au cas par cas, selon le type de constructions illégales dont il s’agit. De plus, il sera conseillé de négocier judicieusement et fermement les termes du contrat d’acquisition, qui devra, à titre d’exemple, comporter les clauses suivantes :

• Un engagement explicite de la Partie venderesse quant à la remise en état du bien immobilier à sa charge et à ses frais, au cours d’un délai défini ; en cas de dépassement des sanctions devront être prévues ;
• Dans le cas où la Partie venderesse ne respecte pas ses engagements : la possibilité pour l’acquéreur d’annuler le contrat, de retarder les paiements suivants jusqu’à ce que soient remplies ses obligations (des pénalités pourront être envisagées le cas échéant) ou de procéder indépendamment aux démarches nécessaires.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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