Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, il n’a fallu qu’une légère augmentation supplémentaire de 0.60 % des prix des appartements pour expulser également le dixième décile de Tel Aviv.

Il est évident que le Marché anticipe désormais une baisse prochaine des taux d’emprunt, réveillant par là-même la Demande et provoquant une nouvelle accélération de la hausse des prix.

L’apport personnel requis, ainsi que la mensualité d’un emprunt ont continué d’augmenter au cours du deuxième trimestre 2023, selon l’indice de capacité d’achat d’un appartement publié par l’Institut Alrov de recherche immobilière de la Faculté de gestion Kohler de l’Université de Tel Aviv.

L’apport personnel requis à l’achat d’un appartement-type, à savoir quatre pièces, a augmenté d’environ 1.10 % (soit environ 19,000 ILS) par rapport au trimestre précédent, et de… 34 % (!) par rapport au deuxième trimestre 2022, soit 453,000 ILS de plus.

Pour ce qui est de la mensualité moyenne elle a enregistré une augmentation de 2.70 %, soit environ 300 ILS/mois entre les deux premiers trimestres 2023, pour atteindre les 11,786 ILS/mois.

Entre les deuxièmes trimestres 2022 et 2023, elle a cependant augmenté de 3,585 ILS/mois, soit 44 %.

La capacité d’achat d’un ménage dépend de plusieurs facteurs : les revenus de ce dernier, mais aussi son apport personnel, les taux d’intérêts, ainsi que les prix des logements.

Au cours du deuxième trimestre 2023, les prix des F-4 ont augmenté d’environ 0.60 % au sein de 12 grandes villes étudiées par rapport au premier trimestre 2023 et de 7.70 % par rapport au deuxième trimestre 2022.

Pour ce qui est du taux moyen pondéré, il a augmenté en moyenne de 0.20 % au cours du deuxième trimestre 2022 pour atteindre 5.43 %, tandis que dans le même temps, le revenu mensuel net d’un ménage a augmenté d’environ 1.90 % par rapport au trimestre précédent.

À noter qu’entre les deux premiers trimestres 2023, le nombre de transactions a baissé entre 24.80 % et 55.90 % selon la ville.

Concernant les taux d’intérêt, nous assistons à un phénomène inhabituel : un taux fixe inférieur aux taux variables.

De fait, le taux fixe est généralement supérieur aux taux variables, les banques facturant une prime de risque plus élevée.

Selon le professeur Dani Ben Shahar, directeur de l’Institut Alrov pour la recherche immobilière et Un membre du corps professoral de la Faculté de gestion Kohler de l’Université de Tel Aviv, qui a mené l’étude en collaboration avec le Dr Dana Nayer, le taux fixe est actuellement plus bas, parce que le marché s’attend à ce que les taux variables actuellement élevés diminueront prochainement.

Selon lui, la baisse des taux entraînera une reprise de la hausse des prix en raison du manque de mises en chantier et de livraisons exacerbés par la période de Covid-19 et la hausse des taux qui s’en est suivie.

L’indice de remboursement mensuel examine le montant des mensualités réglées dans le cadre d’un emprunt contracté pour l’achat d’un F-4, financé à 70 %.

En ressort qu’au cours du deuxième trimestre 2023, en raison de la conjoncture, 80 % des ménages dépassent un coefficient d’endettement de 30 % selon les critères de cet indice au sein de 10 des 12 villes étudiées (toutes sauf Beer Sheva et Haïfa).

Les ménages appartenant au neuvième décile peuvent acheter un appartement dans les villes d’Ashdod, Bat Yam, Hadera et Petah Tikva sans franchir le seuil de 30 % du revenu net du ménage, et les ménages du dixième décile peuvent également acheter un appartement au sein des villes de Bnei Brak, Rehovot, Rishon Lezion, Jérusalem et Ramat Gan.

Cependant, un ménage moyen du dixième décile ne pourra désormais acheter un appartement à Tel Aviv qu’avec un remboursement mensuel supérieur à 40 % de son revenu net ; en d’autres termes, ce ménage moyen ne pourra accéder à Tel Aviv qu’en augmentant son apport personnel ou en se positionnant sur des biens plus modestes.

Au sein de 9 des 12 villes examinées dans le cadre du calcul de l’indice, le remboursement mensuel requis a augmenté par rapport au trimestre précédent. À Jérusalem, il connaît une augmentation de 4.60 %, à Ramat Gan 3.90 %, à Tel Aviv 3.70 %, à Rehovot 2.60 %, à Beer Sheva 2.50 %, à Bnei Brak 1.40 %, à Ashdod 1.30 %, à Hadera 1 % et à Petah Tikva 0.80 %.

Une diminution du remboursement mensuel de 0.40 % a été enregistrée au sein de Haïfa et Rishon Lezion.

Aucun changement pour Bat Yam.

Selon les conditions de l’Indice, à savoir un F-4 acquis à l’aide d’un concours bancaire de 70 %, la mensualité est d’environ 5,348 ILS à Beer Sheva, 6,452 ILS à Haïfa, 9,064 ILS à Ashdod, 9,786 ILS à Bat Yam, 9,879 ILS à Hadera, 10,217 ILS à Petah Tikva, 10,656 ILS à Bnei Brak, 10,722 ILS à Rehovot, 10,801 ILS à Rishon Lezion, 12,533 ILS à Jérusalem, 12,997 ILS à Ramat Gan et 19,309 ILS à Tel Aviv.

Autre chiffre intéressant, celui de l’apport personnel requis pour l’achat d’un F-4 de telle sorte à ce que le coefficient d’endettement n’excède pas les 30 % des revenus du ménage.

En ressort, que 80 % des ménages israéliens doivent disposer d’un apport personnel supérieur à 650,000 ILS au sein de 10 des 12 villes étudiées.

L’apport personnel moyen injecté par les ménages dans une transaction est passé de 1.702 million au premier trimestre 2023 à 1.721 million au deuxième.

En détail, l’augmentation est de 4 % à Jérusalem (+ 74,000 ILS), de 3.25 % à Beer Sheva (+6,700 ILS), de 2.90 % à Ramat Gan (+ 57,000 ILS), de 2.20 % à Tel Aviv (+ 74,000 ILS) et de 1.10 % à Rehovot (+ 16,000 ILS).