La mise en œuvre d’un projet de «Tama 38» de type 2 consiste en la destruction de la structure existante et la construction d’un immeuble neuf.
Bien qu’étant initialement destiné à adapter les immeubles anciens aux normes antisismiques, le « Tama 38 » inclut de nombreux avantages supplémentaires tels que l’agrandissement de la surface des appartements, l’embellissement du hall de l’immeuble et de sa façade, l’installation d’un ascenseur, etc…
Cependant, en dépit de ces commodités, ce projet ne fait pas toujours l’unanimité auprès des copropriétaires.
Quels sont les risques qu’encourent les propriétaires récalcitrants ? Quels sont les recours dont dispose la copropriété afin de les contraindre à ne pas entraver la mise en application du projet ?
La majorité requise afin d’entreprendre un projet de Tama 38 devra correspondre à quatre-vingt pour cent des propriétaires de la copropriété dont la superficie des appartements correspond à quatre-vingt pour cent de la surface totale de l’immeuble.
Au cours des négociations préalables à la signature du contrat de coopération avec le promoteur qui va se charger de la construction du nouvel immeuble, chacun des copropriétaires doit défendre au mieux ses intérêts afin que son logement corresponde à ses attentes.
Cependant, certains copropriétaires récalcitrants tentent parfois de torpiller la mise en application du projet en s’y opposant catégoriquement sans raison rationnelle ou en conditionnant leur approbation par des exigences incohérentes, voire extravagantes.
Cette opposition d’un propriétaire peut se manifester par son refus d’évacuer son appartement à la date fixée, son opposition à la signature de formulaires, documents et plans, etc…
Afin de palier à ce type de situations au cours desquelles de nombreux projets étaient immobilisés, la jurisprudence israélienne a pris une décision qualifiée d’historique, rendue en juillet 2012. Dans cette décision le tribunal a tranché que les propriétaires récalcitrants pourraient être condamnés à verser une compensation financière à la copropriété en raison de leur refus de coopérer.
À l’origine de cette décision, des copropriétaires avaient porté plainte contre un de leur voisin qui entravait l’avancée du projet de « Tama 38 » de l’immeuble. Dans ce cas précis, le copropriétaire réfractaire, qui était lui même entrepreneur, conditionnait son adhésion au projet par sa nomination exclusive afin d’effectuer l’intégralité des travaux. Au vu des dommages infligés à la copropriété, la position de la Cour a été extrêmement ferme à son encontre, condamnant le propriétaire à une lourde amende et créant ainsi un précédent dans le système juridique israélien.
Par sa prise de position, le tribunal s’est prononcé en faveur de l’application de la loi du «Tama 38», défendant ainsi le droit de propriété de la majorité lorsque l’opposition est constituée d’une minorité dont les motivations sont irraisonnable.
Quels sont les recours actuellement possibles ?
Les copropriétaires confrontés à un voisin récalcitrant pourront soit entamer des poursuites judiciaires à son encontre et déposer une plainte contre lui au tribunal de petite ou moyenne instance afin d’obtenir des indemnités en raison des dommages qui leur sont causés, soit s’adresser au département en charge des copropriétés au sein du Cadastre qui règle les litiges entre voisins.
Il conviendra que le juge en charge du dossier étudie les arguments de chacune des Parties et évalue les éventuels préjudices qui leur seront causés.
Néanmoins, la solidification de l’immeuble et son adaptation aux normes antisismiques constituent une priorité majeure qui prévaut la plupart du temps sur d’autres considérations.
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Maître Yonathan TSADIKA
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