L’inscription des droits de propriété en Israël s’effectue de différentes manières selon les caractéristiques spécifiques du bien immobilier.
Afin de procéder à l’élaboration du montage financier destiné à permettre l’acquisition d’un bien immobilier, il conviendra de s’enquérir préalablement de son statut juridique. Le bien immobilier étant la garantie de l’établissement financier sollicité afin d’apporter son concours, lorsque les conditions juridiques requises ne sont pas remplies, l’obtention du crédit peut être mise en péril.

Quelle est l’importance du statut juridique d’un bien dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier ?
Quels sont les principaux critères vérifiés par les établissements financiers ?

1.​ ​L’inscription au Cadastre de l’hypothèque et des droits de propriété.
Les caractéristiques spécifiques et le statut juridique d’un bien immobilier vont influer quant à la manière d’inscrire les droits de propriété de l’acquéreur ainsi que l’hypothèque en faveur de l’établissement bancaire auprès duquel il aura contracté un prêt.

Les transactions en VEFA.
Lors d’une transaction en état futur d’achèvement (« VEFA »), c’est le Cabinet d’avocats du promoteur qui commercialise le projet immobilier qui va se charger, une fois la construction du bâtiment achevée, de l’inscription cadastrale et de la réaffectation des lots.
À cet effet, il est en mesure de s’engager par écrit vis-à-vis de la banque octroyant le crédit à inscrire l’hypothèque de cette dernière simultanément lors de l‘inscription des droits de propriété de l’acquéreur.

Les transactions de seconde main.
En revanche, lors d’une acquisition de seconde main, le mode d’inscription des droits immobiliers de l’acquéreur ainsi que l’hypothèque de la banque peuvent s’effectuer de différentes manières :
–  Lorsque le vendeur est inscrit en « pleine propriété » et que la réaffectation des lots de l’immeuble a été effectuée, chaque appartement est précisément désigné et ses ayant-droits spécifiquement mentionnés. Il s’agit de la configuration la plus confortable puisque l’hypothèque en faveur de l’établissement financier octroyant le prêt sera inscrite simultanément lors de l‘inscription des droits de propriété de l’acquéreur.

– Lorsque la réaffectation des lots n’a pas été enregistrée au Cadastre, les copropriétaires de l’immeuble sont conjointement inscrits sur une même parcelle, par le biais d’une notification mentionnant la quote-part que représente leur appartement, proportionnellement à la surface totale du bâtiment. Le cas échéant, l’hypothèque de l’établissement financier se fera également par le biais d’une notification cadastrale, remplacée dans le futur par une hypothèque en bonne et due forme lorsque sera effectuée la réaffectation des lots.

–  Les inscriptions des droits immobiliers au sein de registres légaux autres que le Cadastre, tels que ceux des bailleurs emphytéotiques du Keren Kayemet LeIsrael (KKL), seront à étudier au cas par cas par l’établissement financier.

2.​ ​En VEFA : de quelle manière sont garantis les fonds ?
La loi israélienne relative aux transactions immobilières impose aux promoteurs immobiliers de garantir les fonds des acquéreurs jusqu’à la remise des clefs des appartements.
Cette obligation est destinée à préserver les intérêts des acquéreurs et à leur apporter une protection dans l’hypothèse où la construction du projet n’aboutirait pas.
Cette garantie s’effectue principalement par l’une des deux manières suivantes :

–  L’échéancier évolutif selon l’avancée des travaux : cet échéancier est établi par le législateur et ne peut être modifié.
L’acquéreur effectuera le paiement des appels de fonds sous réserve de l’avancée de la construction. Le cas échéant, l’établissement bancaire pourra émettre ses réserves et demandera probablement l’étude des caractéristiques juridiques et financières spécifiques du projet.

–  La garantie bancaire : délivrée à l’acquéreur pour chaque paiement effectué.
Le cas échéant, l’acquéreur ne procèdera pas au paiement des appels de fonds directement au promoteur mais par l’intermédiaire de l’établissement accompagnateur. Cette configuration s’avère être généralement préférable lors de l’octroi d’un prêt à l’acquéreur étant donné que la banque apportant son concours à l’assurance que les fonds du crédit seront garantis si le projet n’aboutit pas. Dans certains cas, telle que l’acquisition d’un appartement dans un projet auquel s’applique la loi du « Tama 38 », l’accompagnement financier peut constituer une exigence catégorique de la banque afin d’obtenir un crédit immobilier.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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