Afin de garantir leurs intérêts respectifs, il est fréquent que les futures Parties d’une transaction immobilière signent une promesse de vente.
Cette dernière constitue un engagement mutuel des Parties quant aux clauses essentielles du futur contrat qui sera signé entre elles.

Elle comprend généralement les informations primordiales relatives à la transaction, telles que l’identité des Parties, la localisation géographique du bien, le montant et l’échéancier des paiements.
Quel est le statut juridique de la promesse de vente ?
En cas d’infraction, la partie lésée peut-elle réclamer des indemnités ?

Bien que l’acte de promesse existe également en droit du Travail, dans le cadre de contrats de coopération commerciale ou pour des baux locatifs, il est principalement utilisé lors de transactions d’acquisitions et ventes immobilières.
La promesse de vente résume les clauses essentielles du futur contrat qui sera signé entre l’acquéreur et la partie venderesse.
Elle est destinée à garantir leurs engagements respectifs mutuels au cours du délai nécessaire à l’élaboration de l’acte définitif qui sera ultérieurement signé.

Cependant, la promesse est communément considérée comme étant un document sans valeur juridique contraignante et dont l’infraction des termes est sans conséquences.
Ce n’est pourtant pas la position de la loi israélienne ni de la jurisprudence !

La loi israélienne relative au Droit des contrats, sans citer précisément le cas de la promesse de vente, stipule qu’un contrat est un accord de volontés concordantes entre une ou plusieurs parties afin de créer des obligations juridiques.
La validité juridique du contrat, quel que soit sa nature, dépend donc de l’acceptation par les Parties de leurs engagements respectifs.

Par ailleurs, la jurisprudence israélienne a explicitement abordé la question du statut juridique de la promesse de vente. Les tribunaux ont tranché en statuant qu’un document signé par les Parties antérieurement à leur engagement contractuel définitif, à l’instar de la promesse de vente, ne saurait constituer un acte doté d’une valeur juridique.

Néanmoins, la jurisprudence a établi que dans certains cas prédéfinis le poids juridique de la promesse de vente s’avèrerait être équivalent à celui du contrat. Le cas échéant, il conviendra de répondre à des critères précis qui seront vérifiés au cas par cas par le Tribunal :
– La vérification subjective : Il incombera au Juge en charge du dossier d’évaluer dans quelle mesure les Parties étaient sincères et déterminées quant à leur volonté de signer un contrat définitif entre elles ;
– La vérification objective : Il incombera au Juge en charge du dossier d’analyser le contenu de la promesse de vente et de confirmer que les termes de cette dernière incluent les clauses essentielles relatives aux engagements juridiques des Parties, tels que : leur identité, la localisation du bien, les échéances et les conditions de paiement.

En conclusion.
La promesse de vente est un acte dont la valeur juridique dépend de son contenu et des circonstances ayant conduit à sa signature.
Lorsque cet acte est considéré comme étant équivalent à un contrat signé en bonne et due forme, toute infraction des termes de celui-ci pourra engendrer des conséquences identiques à celle d’une violation contractuelle, y compris le paiement de pénalités à la partie lésée.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Maître Yonathan TSADIKA
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