Des études confirment que les Israéliens doivent travailler beaucoup plus longtemps (nombre de salaires nécessaires) que les Européens pour l’achat un bien immobilier.
Les logements en Israël coutent cher. Il est intéressant d’analyser certains aspects du marché du logement israélien, et de les comparer avec ceux de différents pays européens. Bien qu’Israël se trouve au Moyen-Orient, un grand cabinet d’audit et de conseil a décidé que le marché israélien était suffisamment important pour faire partie des études portant sur différents critères et caractéristiques du marché immobilier des 17 pays leaders en Europe pour 2014.
Le marché de l’immobilier est un marché à forte intensité capitaliste, et son développement dépend donc avant tout de préoccupations de financement. Les taux de l’effet de levier et le taux d’intérêt local peuvent indiquer les risques du marché, puisque dans un marché plus difficile et problématique, la banque vous facturera une prime plus élevée (en occurrence, dans le cas de l’Europe, le taux d’intérêt au-delà du taux LIBOR Euro – l’équivalent du taux préférentiel israélien).
Le marché russe est difficile, et se trouve au sommet de la liste. Les banques y exigent une prime de 10% de la part du développeur afin de financer un projet. Le ratio prêt/valeur (le montant du financement divisé par la valeur du projet) de ce marché est de 80%, un des plus élevés par rapport à la moyenne européenne de 68%.
Le marché israélien est au milieu de l’échelle, avec une prime moyenne de 2,5%, ce qui est inférieur à la moyenne européenne de 3,3% au-dessus du LIBOR Euro.
La Belgique est au bas de l’échelle, avec une marge d’intérêt bancaire de moins de 2%, laissant entendre que le risque associé à ce marché est modéré. Ceci est confirmé par le fait que le temps de travail nécessaire pour qu’un Belge puisse payer pour un nouvel appartement de 70 m² en moyenne est le plus court, avec seulement trois salaires annuels bruts requis.
Pour la deuxième année consécutive, l’Italie est au bas de l’échelle, mesurant le nombre de logements dont la construction a été achevée pour 1000 habitants. L’Italie et la Hongrie sont les deux seuls pays où ce ratio est inférieur à 1. Selon cet indice, Israël bénéficie d’un taux respectable de 6,1, soit le double de la moyenne européenne, mais l’indice de constructions entamées par 1000 habitants est seulement de 4.3. Ceci est encore au-dessus de la moyenne européenne, mais est inférieur au ratio israélien pour 2013.
L’étude montre que le prix de nouveaux appartements a augmenté dans la plupart des marchés en 2014. Au même temps, ces chiffres ne prennent pas en compte le taux d’inflation des marchés et les différences de taux de change des devises locales contre l’euro. L’étude omet également de neutraliser les tendances spécifiques à une année donnée.
Malgré ces réserves, on peut affirmer que le marché européen le plus chaud, du moins en termes de hausses de prix, est l’Irlande, où le prix des appartements neufs a grimpé de 31,7%. Cela fait suite à des années de stagnation et de crise financière, et il est probable que le marché continue d’augmenter dans les prochaines années, parce que le nombre de logements pour 1000 habitants est seulement de 342, le plus faible des tous les pays examinés.
Le Royaume-Uni prend la deuxième place avec une progression des prix de 21,6%, tandis que la Russie a affiché une baisse anormale des prix de 16,6%, ce qui, combiné avec la dévaluation de plus de 50% du rouble face à l’euro, pourrait faire allusion à des opportunités sur le marché du logement russe pour un investisseur qui ne soit pas dissuadé par le risque élevé. Les prix ont augmenté de 11,6% en Israël, et 7,8 % à Jérusalem, ce qui situe Israël au milieu de l’échelle, entre l’Allemagne et l’Espagne.
Même si l’augmentation du prix des logements en Israël n’a rien d’exceptionnel, Israël occupe la deuxième place du prix par m², avec 4000 € par m² de nouvelle construction vendues en 2014, entre le Royaume-Uni et la France. Tel Aviv est responsable de la mise en place d’Israël à l’échelle nationale. Tel Aviv est à la quatrième place parmi les villes, après Londres, Paris et Munich, avec un prix moyen de 6,042 € par m² pour les nouvelles constructions. Les chiffres sont un peu biaisés, car ils ne prennent pas en compte l’appréciation du shekel face à l’euro, et ne comparent pas les propriétés similaires.
Un des chiffres les plus en vue, qui met en évidence le problème d’Israël, est le nombre d’années de travail qu’une personne doit effectuer afin d’acheter un nouvel appartement d’en moyenne 70 m². Israël est en pôle position avec 13 années de salaire brut, le double de la moyenne dans l’enquête, qui conclut, entre autres choses, que les prix de l’immobilier en Israël sont nettement plus élevés que la valeur d’équilibre correcte. Au même temps, il faut garder à l’esprit que les chiffres se réfèrent uniquement aux nouveaux appartements. Près de trois fois plus d’appartements d’occasion sont vendus en Israël, et leurs prix moyens sont moins chers.
La conclusion est évidemment que le fardeau de payer pour un logement est beaucoup plus lourd pour les Israéliens que pour leurs homologues européens, tant en prix absolus qu’en proportion du revenu vis-à-vis du prix. Au même temps, le marché israélien est beaucoup moins important quand il s’agit d’autres paramètres, ce qui indique que les prix élevés ne sont pas le résultat de défaillances périodiques et ponctuelles du marché qui toucheront éventuellement à leur fin; ce sont des chiffres d’ouverture objectifs indiquant qu’il n’y a pas de solution rapide disponible dans un avenir proche.
Selon une source de la direction d’un grand groupe immobilier israélien, les décalages entre une comparaison avec l’Europe sont principalement dus aux caractéristiques particulières du marché israélien, comme le fait qu’Israël est un petit pays densément peuplé, combiné à un taux de croissance de la population qui est significativement plus élevé que celui de l’Europe. Ces écarts font ressortir les principales difficultés rencontrées par le gouvernement, dont la plus importante est d’augmenter l’offre d’appartements par une mesure qui va modérer les prix des logements.
« Les décideurs politiques devraient prendre des mesures pour augmenter de manière significative l’offre de logements », dit-il, ajoutant que « il faudrait octroyer plus de terres à des prix compétitifs, raccourcir les délais pour l’obtention des permis de construire, fournir un soutien approprié pour l’infrastructure et augmenter le nombre d’employés dans le secteur. En outre, il est également important de fournir du soutien à ceux qui fournissent des crédits dans le marché afin de faciliter la hausse nécessaire de l’activité économique dans le secteur ».
