L’augmentation du taux directeur ainsi que la hausse continue des prix des appartements ont provoqué un bond des mensualités d’un crédit immobilier en Israël inégalé au cours de la décennie écoulée.

Pour la première fois, l’apport personnel nécessaire à l’achat d’un appartement de 4 pièces a franchi la barre du million de shekels.

La hausse du taux directeur, principal outil de la BCI – Banque Centrale d’Israël – pour freiner l’Inflation, ainsi que la hausse des prix de l’Immobilier, n’a pas réussi à freiner la hausse des prix, créant une situation inhabituelle dans laquelle non seulement les prix des appartements n’ont pas diminué, mais ont au contraire augmenté, aggravant la situation pour les acquéreurs d’appartements, à plus forte raison ceux sollicitant un emprunt bancaire.

L’Indice publié conjointement par l’Institut « Alrov » (en charge des études immobilières au sein de la Faculté de gestion « Kohler » de l’Université de Tel Aviv) et la revue économique en ligne « Calcalist » a révélé qu’entre le premier et le deuxième trimestre 2022 (au cours desquels la hausse du taux directeur a été enregistrée), le remboursement mensuel moyen avait augmenté de 13.50 % comparativement au trimestre précédent : passant de 7,746 ILS à 8,793 ILS, soit une augmentation de 1,047 ILS.

Par rapport au deuxième trimestre 2021, il s’agit d’une augmentation de 36.80 %, avec une mensualité passant de 6,426 ILS à 8,793 ILS.

Dans le même temps, l’apport personnel moyen nécessaire à l’achat d’un appartement a augmenté en moyenne à l’échelle nationale au cours du deuxième trimestre 2022 de 24.80 %, franchissant pour la première fois la barre du million de shekels, passant de 987,000 shekels requis à 1,23 million de shekels entre les premier et deuxième trimestre 2022.

Comparativement au deuxième trimestre 2021, l’apport personnel requis a crû de 87.50 %, passant de 658,000 ILS à 1,23 million de shekels.

Tant au niveau de l’apport personnel requis qu’au niveau de la mensualité, c’est le trimestre au cours duquel les plus fortes hausses en une décennie ont été enregistrées.

En théorie, la hausse du taux directeur aurait dû faire augmenter le coût de l’emprunt et par là même faire baisser la Demande, entraînant, à terme, une baisse des prix.

En avril 2022, le taux directeur est d’abord passé de 0.10 % à un taux de 0.35 %, puis à 0.75 % un mois plus tard.

En juillet 2022, il est passé à 1.25 % avant d’être ramené à 2.00 % courant août 2022.

Sur le marché des prêts hypothécaires, les taux variables et fixes ont augmenté en moyenne et respectivement de 0.57 % et 0.58 % au cours du deuxième trimestre, tandis que les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 6.60 % au sein des 12 plus grandes villes du pays.

Un autre paramètre à prendre en considération est le revenu mensuel, qui est resté inchangé par rapport au trimestre précédent.

Concernant l’augmentation du taux directeur, elle a eu pour effet une augmentation moyenne de 500 ILS des mensualités des emprunteurs au cours du seul deuxième trimestre 2022.

À cela s’ajoute l’augmentation des prix de l’Immobilier, qui s’est traduite par une augmentation moyenne de plus de 514 ILS de la mensualité moyenne pour un appartement de 4 pièces, pour un financement de 70 %.

Concernant l’apport personnel requis,  l’augmentation du taux directeur a entraîné une augmentation moyenne entre les premier et deuxième trimestres 2022 d’environ 85,500 shekels d’apport requis, tandis que l’augmentation des prix de l’Immobilier se traduit par une augmentation moyenne de plus de 159,000 shekels, ce qui représente une augmentation moyenne d’environ 245,000 shekels de l’apport personnel requis dans le cadre de l’achat d’un appartement de 4 pièces, pour un taux d’endettement de 30 % du revenu net moyen du ménage.

Le responsable de l’Institut commente la situation actuelle « l’augmentation conjointe des taux d’emprunt, ainsi que des prix de l’Immobilier, a débuté au cours du premier trimestre 2022, avec une augmentation moyenne des taux de 0.57 % au cours du deuxième trimestre et de 6.60 % des prix de l’Immobilier.

En temps normal, l’augmentation des taux fait baisser les prix de l’Immobilier ; ici, il n’en est rien, en tous cas, pas pour l’instant ».

« Quand bien même nous assisterions à un ralentissement de l’augmentation des prix de l’Immobilier, la situation des emprunteurs/acquéreurs n’en serait pour autant pas améliorée et ce en raison du taux directeur qui va continuer à augmenter.

Les augmentations à venir du taux directeur auront pour conséquence l’augmentation des taux variables et donc des mensualités des emprunteurs ; même le taux fixe pourrait augmenter ».

Il précise toutefois, que « nous sommes actuellement encore dans un contexte de taux bas au regard de l’histoire des taux d’emprunts en Israël. Pourtant, une augmentation supplémentaire du taux directeur de 1.50 % comme attendu par les prévisions ne sera pas sans conséquences au regard des taux actuellement pratiqués ».

Concernant les prix de l’Immobilier, il estime que « nombreux pensaient que la demande était due aux taux d’intérêt bas ; ainsi, l’augmentation des taux d’emprunts pourrait freiner la Demande et donc l’augmentation des prix…mais c’est sans compter sur la pénurie auquel le pays fait déjà face, n’arrivant pas à répondre à la Demande naturelle, qui porte sur environ 55 à 60,000 nouveaux ménages, et donc logements, chaque année ».

L’Indice du remboursement mensuel évalue la mensualité moyenne qu’un ménage est tenu de payer dans le cadre d’un prêt hypothécaire contracté dans le cadre de l’achat d’un appartement de 4 pièces dans une ville donnée, pour un financement de 70 % de la valeur de l’appartement (donc 30 % d’apport personnel) ; l’Indice est calculé pour 12 grandes villes israéliennes.

L’Indice montre qu’au deuxième trimestre 2022, seules les villes de Beer Sheva et de Haïfa sont accessibles aux ménages issus du 6ème décile, avec un coefficient d’endettement à 39 %.

Un ménage du septième décile peut également acheter un appartement à Hadera et Ashdod, avec un coefficient d’endettement à 33 %.

Les ménages du huitième décile peuvent accéder à un appartement à Petah Tikva, Bat Yam, Rehovot, Bnei Brak et Rishon Lezion, avec un coefficient d’endettement à 28 %.

En revanche, Jérusalem et Ramat Gan ne sont accessibles qu’au neuvième décile ; Tel Aviv, uniquement au dixième.

Au sein des 12 villes étudiées, l’on observe une augmentation du remboursement mensuel au cours du deuxième trimestre 2022 comparativement au premier :

• Tel Aviv une augmentation de 18.60 % ;
• Bat Yam : 15.10 % ;
• Petah Tikva : 13.20 % ;
• Rehovot : 12.80 % ;
• Jérusalem : 12.20 % ;
• Ramat Gan : 11.40 % ;
• Ashdod : 10.50 % ;
• Beer Sheva : 9.50 % ;
• Haïfa : 9.40 % ;
• Bnei Brak : 8 % ;
• Rishon Lezion : 7.40 % ;
• Hadera : 4.70 %.

Ces augmentations sont encore plus spectaculaires comparativement au deuxième trimestre 2021 :

• Tel Aviv + 47.60 % ;
• Hadera + 38.40 % ;
• Petah Tikva : + 36.80 % ;
• Rehovot et Jérusalem + 35.20 % ;
• Bat Yam + 35 % ;
• Ramat Gan + 34.30 % ;
• Bnei Brak + 32.30 % ;
• Ashdod + 29.90 % ;
• Rishon Lezion : + 26.20 % ;
• Haïfa + 26 % ;
• Beer Sheva + 25.80 %.

Concernant l’apport personnel nécessaire à l’achat d’un appartement de 4 pièces pour un coefficient d’endettement à 30 % des revenus mensuels nets du ménage, il a augmenté de 24.80 % entre les premier et deuxième trimestres 2022, passant de 987,000 ILS à 1,23 million de shekels en moyenne.
Au niveau des villes, l’augmentation est comme suit :

• Hadera, une augmentation de 11.80 % de l’apport personnel requis (environ 56,000 ILS, soit environ 3 % de la valeur d’un appartement au sein de la ville) ;
• Petah Tikva : 33.30 % (216,000 ILS, 9.90 %) ;
• Tel-Aviv : 21 % (542,000 ILS , 12.20 %) ;
• Rehovot : 28.50 % (214,000 ILS, 9.40 %) ;
• Bnei Brak : 38.80 % (277,000 ILS, 12.10 %) ;
• Rishon Lezion : 12.10 % (107,000 ILS, 4.60 %) ;
• Bat Yam : 38.80 % (253,000 ILS, 11.40 %) ;
• Ramat Gan : 17.10 % (208,000 NIS, 7.60 %) ;
• Ashdod : 32.60 % (158,000 ILS, 8 %) ;
• Jérusalem : 20.10 % (202,000 ILS, 8 %).
• À Haïfa, il y a eu une baisse au cours du premier trimestre, puis une augmentation au cours du deuxième trimestre, passant de – 49,000 shekels à + 76,000 shekels, tandis que Be’er Sheva, est passée de – 233,000 ILS à – 114,000 ILS.

Comparativement au deuxième trimestre 2021, l’apport personnel a augmenté d’environ 87.50 % en moyenne, soit une augmentation moyenne d’environ 575,000 ILS, passant de 657,000 ILS à environ 1.23 million de shekels.

Des augmentations annuelles ont été enregistrées au sein des 12 villes examinées : + 61.30 % à Bnei Brak, + 103 % à Hadera, + 157 % à Ashdod, + 148 % à Petah Tikva, + 112 % à Rehovot, + 90.30 % à Rishon Lezion, + 121.40 % à Bat Yam, + 58.30 % à Tel Aviv, + 73.10 % à Jérusalem et – 64.80 % à Ramat Gan.