Le juge de la Cour Suprême de Justice Alex Stein a statué que le compromis entre l’État et l’Ordre des promoteurs israéliens concernant les paiements pour les différences liées à l’indice du coût de la Construction ne s’appliquera pas aux acquéreurs, qui n’auront donc pas à payer la différence.

Une décision de la Haute Cour de Justice rendue début juin pourrait permettre aux acquéreurs immobiliers de réaliser des économies substantielles.

Le Juge de la Cour suprême, Alex Stein, a statué qu’un accord de compromis entre l’État et l’Ordre des promoteurs israéliens concernant les paiements pour les différences liées à l’indice du coût de la Construction ne s’appliquera pas aux acquéreurs, qui n’auront donc pas à payer la différence.

La décision a été prise dans le cadre d’une procédure entamée en juillet 2022 à la suite d’une pétition déposée par l’Ordre des promoteurs israéliens. L’Ordre a déposé un recours contre une loi entrée en vigueur quelques semaines plus tôt et limitant la possibilité pour ces derniers de répercuter pleinement l’indice du coût de la Construction sur les acquéreurs.

Et pour cause, tandis qu’avant juillet 2022 l’intégralité du capital restant dû était soumis audit indice, la loi prévoyait que seuls 40 % du prix de l’appartement y seraient dorénavant soumis.

Le conflit juridique portait sur le fait de savoir si la loi pouvait être appliquée rétroactivement, ou non.

Les promoteurs ayant remporté des appels d’offres dans le cadre d’opérations gouvernementales permettant sous certaines conditions d’éligibilité d’acquérir un logement à prix réduit, comptaient sur le fait que les appels de fonds seraient entièrement soumis à l’indice du coût de la Construction.

Dans le cadre de ces projets, environ 20,000 appartements ont été signés après l’entrée en vigueur de la loi et bénéficieront donc logiquement de cet allègement.

Cependant, des promoteurs ont remporté des appels d’offres avant la naissance de la nouvelle loi ; or, dans le contrat passé avec l’Autorité des Terres d’Israël, il était stipulé qu’ils seraient en mesure de répercuter l’Indice du coût de la Construction sur l’intégralité du solde restant dû.

Suite au recours intenté par les entrepreneurs, les ministères du Logement et des Finances ont signé un compromis aux termes duquel la différence entre le paiement intégral et partiel de l »indice sera répartie à parts égales entre l’État, les acquéreurs et les promoteurs, chacune des parties absorbant un tiers de cette différence.

Selon une simulation jointe au compromis, pour un appartement dont le prix d’acquisition est de 1.1 million de shekels, la différence est d’environ 24,000 shekels, donc chaque partie paiera environ 8,000. Toutefois, les acquéreurs n’étaient pas représentés dans cet accord qui les engageait ; le juge Stein a donc décidé que ce compromis ne s’appliquerait pas à eux.

Les arguments en faveur des acheteurs faisaient suite aux demandes présentées par les avocats Meir Niki et Meir Cohen Zada, qui représentaient les acquéreurs.

Leur demande de se joindre à la procédure en cours d’arbitrage par la Haute Cour de Justice avait été rejetée pour des raisons techniques.

Cependant, suite à cette demande, le conseiller juridique de la Knesset a fait parvenir à la Haute Cour de Justice sa position aux termes de laquelle il a fait savoir que le compromis ne concernerait pas les acquéreurs.

Une position qui contredit celle du ministère du Logement et de l’Autorité des Terres d’Israël, qui ont en réponse demandé au tribunal de déterminer que l’arrangement s’applique également aux acheteurs. De fait, lors de la signature des contrats d’acquisition, les promoteurs avaient prévu une annexe que les acquéreurs devaient également signer, via laquelle ils donnaient leur accord pour un éventuel paiement supplémentaire des suites d’une décision de Justice.

Le Juge Stein a toutefois rejeté les demandes de l’État, arguant qu’un accord ou une annexe ne peut pas contredire la loi, or, la loi mentionne limite l’incidence du coût de la Construction.

La Haute Cour de Justice a également critiqué l’État, d’une part, pour avoir empêché les acquéreurs de se joindre à la procédure judiciaire et, d’autre part, pour avoir exigé que le tribunal prenne une décision au détriment de ces derniers : « ce comportement est inacceptable ».

Suite à cette décision, il existe plusieurs scénarios ; selon l’un d’entre eux, les acheteurs pourraient finir par en subir le préjudice.

Dans un tel scénario, le compromis trouvé entre l’État et les entrepreneurs volera en éclat, le processus juridique se poursuivra et, à terme, la Haute Cour de Justice statuera que la loi ne s’applique pas rétroactivement.

Une telle décision obligerait les acheteurs à prendre sur eux l’indice du coût de la Construction.

Les chances que ce scénario se réalise ne sont cependant pas élevées, car le ministre du Logement ne voudra pas alourdir la charge qui pèse sur les acquéreurs et risquer la critique populaire.

Un autre scénario, bien plus probable, est que l’indice du coût de la Construction soit uniquement financé par l’État et les entrepreneurs. Dans un tel cas, il pourrait les affecter à égale équité, ou dans des pondérations différentes – l’État pourrait, par exemple, prendre sur lui la part des acquéreurs.

Enfin, une troisième option serait une victoire de l’État devant la Haute Cour de Justice, en quel cas, les promoteurs devraient renoncer à leur projet, celui de faire appliquer pleinement l’Indice.