Le cahier des charges est l’un des documents juridiques annexé au contrat d’acquisition d’un appartement en état futur d’achèvement qui reprend les aspects technique et matériaux de l’appartement en cours de construction.
Quelle est valeur juridique du cahier des charges ?
Le cahier des charges est un descriptif technique en annexe du contrat d’acquisition qui détaille avec précision les prestations que le promoteur s’engage à fournir dans l’appartement et les parties communes.
C’est en étudiant minutieusement le cahier des charges qu’il sera possible, préalablement à la signature du contrat d’acquisition, de prendre connaissance de la qualité des matériaux avec lesquels sera construit l’appartement.
L’amendement numéro 5 de la loi relative aux transactions immobilières décrit quels sont les éléments qu’il est obligatoire de joindre au contrat d’achat d’un appartement en état futur d’achèvement.
Conformément à la loi, il est impératif que le cahier des charges soit joint au contrat d’acquisition. Le cahier des charges devra être rédigé selon un contenu précis et comporter des mentions obligatoires quant aux prestations fournies.
Le contenu du cahier des charges
Le cahier des charges est composé de deux parties essentielles : celle relative aux parties communes et celle relative à l’appartement.
Le cahier des charges comprend plusieurs sous-chapitres :
– La description générale du bien immobilier
Cette partie comprend le descriptif juridique : adresse, coordonnées cadastrales, identité du propriétaire du terrain et le descriptif général de l’immeuble ainsi que de l’appartement.
– Le calcul de la surface de l’appartement
La surface de l’appartement ainsi que de ses annexes, telles qu’une place de parking, terrasse, cave, etc. sera précisément stipulée.
Le cahier des charges comprendra également une description du mode de calcul des surfaces. Conformément à la loi israélienne, la surface de l’appartement comprend également l’épaisseur des murs.
Lorsqu’il s’agit d’un mur donnant sur l’extérieur ou sur les parties communes, sa surface sera intégralement comprise dans la superficie de l’appartement. Cependant, lorsqu’il s’agit d’un mur mitoyen entre deux appartements, l’épaisseur du mur sera partagée à parts égales entre ces derniers.
Par ailleurs, les écarts entre la surface mentionnée dans le cahier des charges et celle de l’appartement construit seront également prédéfinies. La plupart des contrats autorisent les écarts prévus par la loi, à savoir 2 % d’écart pour les surfaces et 5 % pour les autres prestations.
En cas de dépassement au-delà de ces écarts autorisés, le promoteur sera considéré comme n’ayant pas rempli ses obligations contractuelles et l’acheteur aura la possibilité de l’assigner en Justice.
– La description de l’immeuble
Le chapitre de la description de l’immeuble comprend le détail des parties communes de chaque étage, y compris le toit et les sous-sols. De plus, il sera précisé quels sont les matériaux de construction utilisés, tels que le type de béton, le carrelage, le revêtement des murs et du sol, les portes et fenêtres, etc.
Cette partie comprend également les renseignements concernant les ascenseurs de l’immeuble.
– La description détaillée de l’appartement
Le chapitre de la description de l’appartement précise quel sera le type de carrelage pour chacune des pièces, les placards de cuisine et salles de bain (lorsqu’ils sont compris dans le prix d’achat), les portes, les fenêtres et les stores, la robinetterie et les sanitaires, les installations électriques (prises, luminaires, etc.), la climatisation et le chauffage ainsi que divers équipements. Dans la plupart des contrats les pare-douches ne sont pas compris et seront installés par l’acheteur ultérieurement à la remise des clefs.
Les nouveaux immeubles comprennent également une chambre forte, qui devra répondre aux normes de sécurité les plus strictes.
– Les installations communes et équipements de sécurité
Les normes israéliennes prévoient l’installation de plusieurs systèmes de sécurité dans les parties communes de l’immeuble et les appartements, notamment un dispositif anti-incendie, comprenant des capteurs de fumée, extincteurs et portes coupe-feu.
Conclusion
Le cahier des charges est l’un des éléments majeurs du contrat d’acquisition, qui nécessite une étude minutieuse préalablement à la signature de ce dernier.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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